THÔNG TƯ SỐ 13/LB-TT NGÀY 18-8-1994
LIÊN BỘ XÂY DỰNG - TÀI CHÍNH - VẬT GIÁ CHÍNH PHỦ
Hướng dẫn phương pháp xác định giá trị còn lại của
nhà ở trong bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước
cho người đang thuê
Căn cứ Điều 7 của Nghị định số 61-CP ngày 5-7-1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở, Liên Bộ Xây dựng – Tài chính – Vật giá Chính phủ hướng dẫn phương pháp xác định giá trị còn lại của Nhà ở như sau :
I. NGUYÊN TẮC CHUNG
Việc xác định giá trị còn lại của nhà ở phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây :
1. Có căn cứ khoa học – kỹ thuật;
2. Đảm bảo chặt chẽ và chính xác;
3. Phù hợp với thực tiễn và dễ áp dụng.
II. PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ CÒN LẠI CỦA NHÀ Ở
Giá trị còn lại của nhà ở được xác định căn cứ vào tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở, giá nhà ở xây dựng mới và diện tích sử dụng tại thời điểm bán. Công thức tính như sau :
Giá trị còn lại tỉ lệ chất lượng Giá nhà ở Diện tích
Của nhà ở = còn lại của nhà ở x xây dựng mới x sử dụng
(đ) (%) (đ/m2 sử dụng) (m2)
1. Tỷ lệ chất lượng còn lại còn lại của nhà ở được xác định đồng thời theo 2 phương pháp sau :
a) Phương pháp phân tích kinh tế – kỹ thuật :
Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở được xác định căn cứ vào tỷ lệ chất lượng còn lại của các kết cấu chính (móng, khung, cột, tường, nền, sàn, kết cấu đỡ mái và mái) tạo nên nhà ở đó và tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính đó so vơí tổng thể giá trị của ngôi nhà. Công thức tính như sau :
Tỷ lệ chất lượng
còn lại của nhà ở
(%) |
Trong đó : i là số thứ tự của kết cấu chính
n là số các kết cấu chính
- Tỷ lệ chất lượng còn lại của kết cấu chính do Hội đồng bán nhà ở xác định căn cứ vào thiết kế ban đầu, thiết kế cải tạo, nâng cấp do cơ quan quản lý nhà đã thực hiện và thực trạng của các kết cấu đó theo các chỉ tiêu hướng dẫn tại Phụ lục số 1 kèm theo Thông tư này.
- Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính so với tổng giá trị của ngôi nhà thực hiện theo hướng dẫn tại Phụ lục số 2 kèm theo Thông tư này.
- Trong trường hợp nhà ở hoặc căn hộ có thiết kế đặc biệt thì Hội đồng bán nhà ở căn cứ vào thiết kế ban đầu, thiết kế cải tạo, nâng cấp do cơ quan quản lý nhà đã thực hiện và thực trạng của nhà hoặc căn hộ đó để xác định tỷ lệ chất lượng còn lại và tỷ lệ giá trị của các kết cấu khác cho phù hợp thực tế.
b) Phương pháp thống kê - kinh nghiệm :
Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở được xác định căn cứ vào thực trạng của nhà, niên hạn sử dụng và thời gian đã sử dụng của căn nhà ở đó.
2. Giá nhà ở xây dựng mới là giá do Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định tại Nghị định số 61-CP ngày 5-7-1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở. Trong trường hợp căn hộ thuộc nhà ở chung có thiết kế đặc biệt thì Hội đồng bán nhà ở căn cứ vào thiết kế ban đầu, thiết kế cải tạo, nâng cấp do cơ quan quản lý nhà đã thực hiện và thực trạng của căn nhà đó để xác định giá nhà ở xây dựng mới cho phù hợp thực tế.
Việc phân cấp nhà ở thực hiện theo Thông tư hướng dẫn số 05/BXD-ĐT ngày 9-2-1993 của Bộ Xây dựng trên cơ sở thiết kế ban đầu, thiết kế cải tạo, nâng cấp do cơ quan quản lý nhà đã thực hiện.
3. Diện tích sử dụng của nhà ở được xác định theo Thông tư hướng dẫn số 05/BXD-ĐT ngày 9-2-1993 của Bộ Xây dựng.
III. TỔ CHỨC THỰC HIỆN
1. Hội đồng bán nhà ở thành lập các bộ phận chuyên môn gồm các chuyên gia có kinh nghiệm về công tác nhà , đất để giúp Hội đồng xác định giá trị còn lại của nhà ở . Kết quả ghi theo mẫu hướng dẫn tại phụ lục số 3 kèm theo Thông tư này .
2. Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo các Hội đồng bán nhà ở tổ chức thực hiện tốt việc xác định giá trị còn lại của nhà ở đảm bảo nhanh, gọn, chặt chẽ, chính xác và thường xuyên kiểm tra uốn nắn kịp thời những sai sót.
Trong quá trình tổ chức thực hiện nếu có khó khăn, vướng mắc đề nghị phản ánh kịp thời về Liên Bộ để nghiên cứu giải quyết.
KT. TRƯỞNG BAN KT. BỘ TRƯỞNG KT. BỘ TRƯỞNG
BAN VẬT GIÁ CHÍNH PHỦ BỘ TÀI CHÍNH BỘ XÂY DỰNG
PHÓ TRƯỞNG BAN THỨ TRƯỞNG THỨ TRƯỞNG
LÊ VĂN TÂN NGUYỄN SINH HÙNG PHẠM SỸ LIÊM
BẢNG HƯỚNG DẪN XÁC ĐỊNH TỶ LỆ CHẤT LƯỢNG
CÒN LẠI CỦA CÁC KẾT CẤU CHÍNH
|
TT |
KẾT CẤU |
TỶ LỆ CHẤT LƯỢNG CÒN LẠI |
|
> 80% |
70% - 80% |
60% - 70% |
50% - 60% |
40% - 50% |
< 40% |
|
1 |
Kết cấu bằng bê tông cốt thép (khung cột, dầm, sàn, trần, tấm bê tông…) |
Lớp trát bảo vệ bị bong tróc, bê tông bắt đầu bị nứt. |
Bê tông nứt, cốt thép bắt đầu rỉ. |
Bê tông có nhiều vết nứt, cốt thép có chỗ bị cong vênh. |
Kết cấu bắt đầu cong vênh. |
Bê tông nứt rạn nhiều chỗ, cốt thép bị đứt nhiều chỗ. |
Kết cấu mất khả năng chống đỡ, cần sửa chữa hoặc phá bỏ. |
|
2 |
Kết cấu bằng gạch (móng, cột, tường…) |
Lớp trát bảo vệ bắt đầu bong tróc, có vết nứt nhỏ. |
Vết nứt rộng, sâu tới gạch. |
Lớp trát bảo vệ bong tróc nhiều, nhiều chỗ có vết nứt rộng. |
Nhiều chỗ gạch bắt đầu mục, kết cấu bị thấm nước. |
Các vết nứt thông suốt bề mặt, có chỗ bị vênh, đổ. |
Hầu hết kết cấu bị rạn, nứt; nhiều chỗ bị đổ hay hỏng hoàn toàn. |
|
3 |
Kết cấu bằng gỗ hoặc sắt (kết cấu đỡ mái) |
Bắt đầu bị mối mọt hoặc bị rỉ. |
Bị mối mọt hoặc rỉ nhiều chỗ. |
Bị mục hoặc rỉ ăn sâu nhiều chỗ, kết cấu bắt đầu bị cong vênh. |
Kết cấu bị cong vênh nhiều, có chỗ bắt đầu bị đứt. |
Kết cấu bị cong vênh nhiều, nhiều chỗ đứt rời. |
Nhiều chỗ đứt rời, mất khả năng chống đỡ, cần sửa chưã hoặc phá bỏ. |
|
4 |
Mái bằng ngói, tole, fibro – xi măng |
Chất liệu lợp mái bị hư hỏng, nhà bị dột, tiêu chuẩn đánh giá dựa trên mức độ hư hỏng nặng hay nhẹ và diện tích hư hỏng của mái : |
|
< 20% diện tích mái bị hư hỏng. |
20 – 30% diện tích mái bị hư hỏng. |
30 – 40% diện tích mái bị hư hỏng. |
40 – 50% diện tích mái bị hư hỏng. |
50 – 60% diện tích mái bị hư hỏng. |
> 60% diện tích mái bị hư hỏng. |
Ghi chú : Kết cấu 1 và 2, ngoài các tiêu chuẩn trên còn phải căn cứ vào diện tích bị hư hỏng để đánh giá.
BẢNG TỶ LỆ GIÁ TRỊ CỦA CÁC KẾT CẤU CHÍNH
SO VỚI TỔNG GIÁ TRỊ CỦA NGÔI NHÀ
|
TT |
LOẠI NHÀ Ở |
TỶ LỆ GIÁ TRỊ CÁC KẾT CẤU CHÍNH (%) |
|
Móng |
Khung cột |
Tường |
Nền, sàn |
Kết cấu đỡ mái |
Mái |
|
1 |
I. NHÀ XÂY GẠCH
1 tầng cấp 4 không có khu phụ riêng |
10 |
- |
15 |
10 |
10 |
16 |
|
2 |
1 tầng cấp 4 có khu phụ riêng |
10 |
- |
18 |
5 |
9 |
17 |
|
3 |
1 tầng cấp 2-3 không có khu phụ riêng |
10 |
- |
15 |
10 |
9 |
16 |
|
4 |
1 tầng cấp 2-3 có khu phụ riêng |
10 |
- |
18 |
6 |
9 |
16 |
|
5 |
2 tầng mái ngói không có khu phụ riêng |
10 |
- |
16 |
12 |
8 |
16 |
|
6 |
2 tầng mái ngói có khu phụ riêng |
10 |
- |
18 |
13 |
6 |
10 |
|
7 |
2 tầng mái bằng không có khu phụ riêng |
10 |
- |
16 |
10 |
- |
26 |
|
8 |
2 tầng mái bằng có khu phụ riêng |
10 |
- |
18 |
13 |
- |
16 |
|
9 |
3 tầng mái ngói không có khu phụ riêng |
10 |
- |
16 |
14 |
6 |
13 |
|
10 |
3 tầng mái ngói có khu phụ riêng |
10 |
- |
16 |
15 |
4 |
11 |
|
11 |
3 tầng mái bằng không có khu phụ riêng |
9 |
- |
16 |
10 |
- |
22 |
|
12 |
3 tầng mái bằng có khu phụ riêng |
9 |
- |
18 |
14 |
- |
13 |
|
13 |
4 tầng mái ngói không có khu phụ riêng |
9 |
- |
20 |
15 |
4 |
13 |
|
14 |
4 tầng mái ngói có khu phụ riêng |
10 |
- |
18 |
16 |
3 |
10 |
|
15 |
4 tầng mái bằng không có khu phụ riêng |
10 |
- |
18 |
16 |
- |
18 |
|
16 |
4 tầng mái bằng có khu phụ riêng |
10 |
- |
18 |
16 |
- |
14 |
|
17 |
5 tầng mái bằng không có khu phụ riêng |
10 |
- |
18 |
17 |
- |
16 |
|
18 |
5 tầng mái bằng có khu phụ riêng |
10 |
- |
18 |
17 |
- |
12 |
|
|
II. NHÀ LẮP GHÉP |
|
|
|
|
|
|
|
19 |
2 tầng lắp ghép tấm lớn bằng bê tông xỉ than |
8 |
- |
13 |
16 |
13 |
6 |
|
20 |
4 tầng lắp ghép tấm lớn bằng bê tông cốt thép dày |
8 |
- |
15 |
16 |
13 |
8 |
|
21 |
5 tầng lắp ghép tấm lớn bằng bê tông cốt thép dày |
8 |
- |
16 |
16 |
12 |
5 |
|
22 |
5 tầng lắp ghép khung cột và tấm lớn kết hợp |
8 |
8 |
12 |
16 |
12 |
5 |
|
23 |
5 tầng khung cột tường ngăn gạch |
8 |
10 |
12 |
16 |
12 |
5 |
|
|
III. NHÀ BIỆT THỰ |
|
|
|
|
|
|
|
24 |
Biệt thự 1 tầng mái ngói |
8 |
- |
20 |
17 |
7 |
8 |
|
25 |
Biệt thự 1 tầng mái bằng |
8 |
- |
18 |
16 |
- |
16 |
|
26 |
Biệt thự 2 tầng mái ngói |
8 |
- |
20 |
16 |
3 |
6 |
|
27 |
Biệt thự 2 tầng mái bằng |
8 |
- |
18 |
16 |
- |
14 |
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
HỘI ĐỒNG BÁN Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
NHÀ Ở _______________________
… ngày… tháng… năm…
BIÊN BẢN XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ CÒN LẠI
CỦA NHÀ Ở
1. Địa chỉ nhà (ghi rõ địa chỉ, cả tầng nhà) :
2. Loại nhà (phố, số tầng) :
3. Cấp, hạng nhà :
4. Diện tích sử dụng : … m2, trong đó, diện tích ở … m2, diện tích phụ …… m2
5. Giá nhà ở xây dựng mới :
6. Tỷ lệ chất lượng (TLCL) còn lại của nhà ở :
a) Theo phương pháp phân tích kinh tế kỹ thuật :
|
Số TT |
Kết cấu chính |
Hiện trạng |
Tỷ lệ chất lượng còn lại |
Tỷ lệ giá trị của kết cấu so với tổng giá trị của nhà |
Ghi chú |
|
1
2
3
… |
|
|
|
|
|
TLCL còn lại của nhà ở : …… %
b) Theo phương pháp thống kê – kinh nghiệm : TLCL còn lại của nhà ở là …… %
6.1 Kiến nghị của bộ phận kỹ thuật : TLCL còn lại của nhà ở là …… %
6.2 Kiến nghị của bộ phận kiểm tra : TLCL còn lại của nhà ở là …… %
6.3 Kết luận của Hội đồng bán nhà ở : TLCL còn lại của nhà ở là …… %
7. Giá trị còn lại của nhà : (Mục 4 x Mục 5 x Mục 6.3) ……………
Ghi bằng chữ : ……………
BỘ PHẬN KỸ THUẬT BỘ PHẬN TÍNH GIÁ BỘ PHẬN KIỂM TRA TM. HỘI ĐỒNG BÁN NHÀ Ở
1. 1. 1.
2. 2. 2.
Hỗ trợ
