New Posts New Posts RSS Feed - Thẩm định Quyền khai thác dự án
  FAQ FAQ  Forum Search   Events   Register Register  Login Login

Thẩm định Quyền khai thác dự án

 Post Reply Post Reply
Author
thangnv View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực
Avatar

Joined: 15/04/2009
Location: Hà Nội
Status: Offline
Points: 65
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote thangnv Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Topic: Thẩm định Quyền khai thác dự án
    Posted: 16/11/2012 at 15:14
Mình có dự án dưới đây cần thẩm định tài sản là Quyền khai thác dự án cho mục đích thế chấp NH như sau:
Lô đất 8000m2 có nguồn gốc đất QP dùng làm kinh tế, hàng năm trả tiền thuê đất 14 tỷ, thời hạn thuê 40 năm. (BQP quy định không được phép thế chấp,  chỉ được phép thế chấp với giá trị 75% tài sản trên Công trình trên đất, sau thời hạn thuê đất và khai thác 40 năm thì hoàn trả lại đất và CTXD trên đất cho BQP mà không được bồi hoàn giá trị CTXD trên đất nên chúng tôi nhận định tài sản cần định giá là Quyền khai thác dự án).
Được phép ĐTXD dự án là TTTM cao 9 tầng, tổng diện tích sàn XD 50.000m2, dự kiến cho thuê 12USD/m2/tháng. Doanh thu tháng 12,6 tỷ
Tổng mức đầu tư dự kiến 442 tỷ (gồm cả thuế VAT), Trong đó CPXL là 352 tỷ, CPTB là 90 tỷ
Cơ cấu nguồn vốn: Vốn TC 242 tỷ, vốn vay NH 200 tỷ, lãi suất 16%, lãi vay thi công 16 tỷ, lãi vay trong thời gian khai thác 90 tỷ, thời gian trả nợ gốc và lãi vay dự kiến 5 năm.
Chi phí hoạt động chiếm 2% doanh thu (do chủ đầu tư cho Parkson thuê toàn bộ tòa nhà nên chi hoạt động thấp ) Chi phí sửa chữa lớn ước tính 20% khấu hao cơ bản
Lợi nhuận kỳ vọng chủ đầu tư 16%/năm/ vốn tự có
Vậy các đồng nghiệp và cao thủ cho ý kiến giúp tôi:
1. Nhận định về tài sản này là Quyền khai thác dự án đã hợp lý, chuẩn chưa???
2. Phương pháp nào là trong yếu được vận dụng trong trường hợp này???.
Tôi đang làm theo PP Thu nhập nhưng vì tài sản thẩm định là Quyền khai thác nên tôi đã tính Lợi nhuận chủ đầu tư vào Chi phí và Như vậy Tổng chi phí bao gồm: CP đầu tư xây dựng 401 tỷ, lãi vay thi công 16 tỷ, lãi vay hoạt động 90 tỷ, chi phí thuê đất hàng năm 14 tỷ, chi phí hoạt động hàng năm, chi phí sửa chữa lớn và Lợi nhuận chủ đầu tư.
Rất mong các bạn và đồng nghiệp góp ý kiến nhé. Trân trọng cảm ơn
Back to Top
tdv2012 View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực
Avatar

Joined: 16/11/2011
Location: HN
Status: Offline
Points: 339
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote tdv2012 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 16/11/2012 at 20:42
- Đất thuê trả tiền hàng năm chỉ được thế chấp tài sản trên đất gắn liền với quyền sử dụng đất: Cái này là luật do QH quy định, chứ BQP chỉ là người thực hiện luật chứ không phải người quy định nhé.
- Đây là dự án chưa hình thành (đất trống) bạn có thể sử dụng PP thặng dư là tốt nhất. PP Thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư mà thẩm định viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiết khấu phù hợp ( thu nhập từ tài sản trong tương lai dự báo rất khó khăn...không chính xác dẫn đến KQ sai, tỷ suất chiết khấu tính không chuẩn kết quả sẽ không chính xac),
Back to Top
ngoc.btcvalue View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới
Avatar

Joined: 16/11/2012
Location: Hanoi
Status: Offline
Points: 11
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote ngoc.btcvalue Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 16/11/2012 at 22:08
Thặng dư vẫn phải dựa vào các số liệu giả định và chủ quan, giống như thu nhập. Nhiều khi chúng ta có thể tự cho là đúng, nhưng chưa chắc đã đúng

Em thì cho rằng thặng dư chỉ cho những trường hợp bds có nguồn thu đơn giản và ổn định; nên thu nhập sẽ có thể là tốt hơn

We know your value
Back to Top
thangnv View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực
Avatar

Joined: 15/04/2009
Location: Hà Nội
Status: Offline
Points: 65
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote thangnv Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 19/11/2012 at 09:42
Cảm ơn góp ý của các bạn nhưng tôi đang phân vân vì đây là quyền khai thác tài sản nên các chi phí tôi tính ở trên đã đầy đủ chưa hay còn thiếu loại chi phí nào nữa??? Có cần thiết phải tính cả lợi nhuận chủ đầu tư vào Chi phí không???, Có loại bỏ thuế TNDN khỏi dòng tiền còn lại của dự án không??? hay dòng tiền còn lại của dự án là dòng thu ròng trước thuế TNDN???
Xét về bản chất thì đây là Quyền tài sản phát sinh từ việc khai thác dự án có thời hạn 40 năm, tức là giá trị của Quyền tài sản là Tòan bộ lợi ích ròng mà dự án mang lại (cả lợi thế đất, giá trị đầu tư dự án) trong thời gian khai thác hay chỉ là phần chênh lệch lợi ích giữa toàn bộ lợi ích thu được trừ đi gái trị đầu tư dự án??? Mong các bạn góp ý và phân tích giúp mình

Back to Top
tdv2012 View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực
Avatar

Joined: 16/11/2011
Location: HN
Status: Offline
Points: 339
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote tdv2012 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 19/11/2012 at 18:50
Cái vấn đề này rất nhiều người mới vào nghề, ngay cả thẩm định viên làm không chuyên về dự án sẽ nhầm lẫn. Mình chia sẽ một chút như sau, để bạn dễ hiểu:
Giá trị tài sản TĐ = Giá trị TS đầu tư + Quyền thuê (quyền khai thác tài sản, Lợi thế thương mại,...hay giá trị phát sinh sau đầu tư)
- Giá trị tài sản TĐ= x1;
- Giá trị TS đầu tư = a;
- Lợi thế thương mại = x2;
-->PT: x1 = a+x2 : Phương trình bậc nhất 2 ẩn. Bạn sẽ không bao giờ tìm được lời giải. Cái bạn đang cần thẩm định là quyền thuê (hay quyền khai thác tài sản, lợi thế thương mại,...) là ẩn x2. Vì vậy bạn phải đi tìm ẩn x1 trước đã.
Áp dụng tiêu chuẩn số 09: PP thu nhập bạn sẽ tìm ra được ẩn x1 lúc đó:
- Doanh thu: Giá thuê tối đa có thể, hiêu suất thuê cao nhất ( theo bạn khảo sát đánh giá);
- Chi phí: Chi phí khấu hao, tu sửa, bảo dưỡng, chi phí quản lý điều hành, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập
DN,...
Ở đây chi phí sẽ không có chi phí xây dựng: Cái này đã tách ra là hằng số = a (để bạn đỡ lẫn lộn)
Lợi nhuận nhà đầu tư đã đưa vào doanh thu và không tính vào chi phí nữa.
Đến đây chắc bạn đã tự làm được rồi chứ?.

Back to Top
thangnv View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực
Avatar

Joined: 15/04/2009
Location: Hà Nội
Status: Offline
Points: 65
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote thangnv Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 20/11/2012 at 10:00
Bạn tdv2012 có thể nói cụ thể hơn không vì phần trên bị lỗi font chữ, mình đọc không hiểu
Bạn lưu ý đây là Quyền tài sản phát sinh từ việc khai thác lô đất và công trình xây dựng trên đất với thời hạn 40 năm nên mình cho rằng toàn bộ lợi ích thu được từ việc khai thác lô đất và CTXD đó chính là giá trị của Quyền tài sản này. Vì vậy, ở đây phần doanh thu thì tính toán được Nhưng còn phần chi phí thì mình đang phân vân và nhận định Tổng chi phí để có được doanh thu sẽ bao gồm:
- CP đầu tư xây dựng ban đầu gồm chi xây lắp, chi phí thiết bị và chi phí lãi vay
- Chi phí hoạt động: Thuê đất, quản lý, duy tu bảo dưỡng...
- Chi cho lợi nhuận nhà đầu tư (tính trên số vốn TC bỏ ra đầu tư)
- Thuế thu nhập doanh nghiệp
Như vậy, phần dòng tiền còn lại quy về hiện tại sẽ là lợi ích của Quyền tài sản đó mang lại. Giả thiết sau 5 năm, chủ đầu tư này muốn nhượng lại cho chủ đầu tư khác thì giá chuyển nhượng sẽ bao gồm giá trị quyền tài sản này cộng với giá trị còn lại của CTXD đó. Mình hiểu thế này không biết có đúng không. Bạn góp ý thêm cho nhé
Bạn giải thích thêm nội dung này: Ở đây chi phí sẽ không có chi phí xây dựng: Cái này đã tách ra là hằng số = a (để bạn đỡ lẫn lộn)
Lợi nhuận nhà đầu tư đã đưa vào doanh thu và không tính vào chi phí nữa.

Back to Top
tdv2012 View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực
Avatar

Joined: 16/11/2011
Location: HN
Status: Offline
Points: 339
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote tdv2012 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 20/11/2012 at 18:57
Cái vấn đề này rất nhiều người mới vào nghề, ngay cả thẩm định viên làm không chuyên về dự án sẽ nhầm lẫn. Mình chia sẽ một chút như sau, để bạn dễ hiểu:
Giá trị tài sản TĐ = Giá trị TS đầu tư + Quyền thuê (quyền khai thác tài sản, Lợi thế thương mại,...hay giá trị phát sinh sau đầu tư)
- Giá trị tài sản TĐ= x1;
- Giá trị TS đầu tư = a;
- Lợi thế thương mại = x2;
-->PT: x1 = a+x2 : Phương trình bậc nhất 2 ẩn. Bạn sẽ không bao giờ tìm được lời giải. Cái bạn đang cần thẩm định là quyền thuê (hay quyền khai thác tài sản, lợi thế thương mại,...) là ẩn x2. Vì vậy bạn phải đi tìm ẩn x1 trước đã.
Áp dụng tiêu chuẩn số 09: PP thu nhập bạn sẽ tìm ra được ẩn x1 lúc đó:
- Doanh thu: Giá thuê tối đa có thể, hiêu suất thuê cao nhất ( theo bạn khảo sát đánh giá);
- Chi phí: Chi phí khấu hao, tu sửa, bảo dưỡng, chi phí quản lý điều hành, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập DN,...
Ở đây chi phí sẽ không có chi phí xây dựng: Cái này đã tách ra là hằng số = a (để bạn đỡ lẫn lộn)
Lợi nhuận nhà đầu tư đã đưa vào doanh thu và không tính vào chi phí nữa.
Đến đây chắc bạn đã tự làm được rồi chứ?.
Back to Top
tdv2012 View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực
Avatar

Joined: 16/11/2011
Location: HN
Status: Offline
Points: 339
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote tdv2012 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 20/11/2012 at 18:59
P/S: Còn lỗi font nữa không bạn ơi?.Mình thấy bạn nói rất nhiều đến vấn đề bạn đang làm, nhưng mình nghĩ bạn chưa hiểu bạn...thẩm định cái gì???, nên các chi phí và doanh thu sẽ không biết lấy cái nào.
Back to Top
xinhtrainq View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 17/08/2010
Status: Offline
Points: 34
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote xinhtrainq Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 22/02/2013 at 14:35
Originally posted by tdv2012 tdv2012 wrote:

Cái vấn đề này rất nhiều người mới vào nghề, ngay cả thẩm định viên làm không chuyên về dự án sẽ nhầm lẫn. Mình chia sẽ một chút như sau, để bạn dễ hiểu:
Giá trị tài sản TĐ = Giá trị TS đầu tư + Quyền thuê (quyền khai thác tài sản, Lợi thế thương mại,...hay giá trị phát sinh sau đầu tư)
- Giá trị tài sản TĐ= x1;
- Giá trị TS đầu tư = a;
- Lợi thế thương mại = x2;
-->PT: x1 = a+x2 : Phương trình bậc nhất 2 ẩn. Bạn sẽ không bao giờ tìm được lời giải. Cái bạn đang cần thẩm định là quyền thuê (hay quyền khai thác tài sản, lợi thế thương mại,...) là ẩn x2. Vì vậy bạn phải đi tìm ẩn x1 trước đã.
Áp dụng tiêu chuẩn số 09: PP thu nhập bạn sẽ tìm ra được ẩn x1 lúc đó:
- Doanh thu: Giá thuê tối đa có thể, hiêu suất thuê cao nhất ( theo bạn khảo sát đánh giá);
- Chi phí: Chi phí khấu hao, tu sửa, bảo dưỡng, chi phí quản lý điều hành, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập DN,...
Ở đây chi phí sẽ không có chi phí xây dựng: Cái này đã tách ra là hằng số = a (để bạn đỡ lẫn lộn)
Lợi nhuận nhà đầu tư đã đưa vào doanh thu và không tính vào chi phí nữa.
Đến đây chắc bạn đã tự làm được rồi chứ?.
Bác ơi có nhầm ko, từ đầu chủ topic đã nói là TSTĐ là Quyền thuê rồi mà => Giá trị TSTĐ = giá trị quyền thuê.
Sao lại có CT Giá trị TSTD = Giá trị TSDT + Quyền thuê nữa :D. Bản thân quyền thuê chính là TSTD rồi.
Back to Top
tdv2012 View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực
Avatar

Joined: 16/11/2011
Location: HN
Status: Offline
Points: 339
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote tdv2012 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 22/02/2013 at 15:10
"Bác ơi có nhầm ko, từ đầu chủ topic đã nói là TSTĐ là Quyền thuê rồi mà => Giá trị TSTĐ = giá trị quyền thuê.
Sao lại có CT Giá trị TSTD = Giá trị TSDT + Quyền thuê nữa :D. Bản thân quyền thuê chính là TSTD rồi."
ở đây mình dùng từ "Quyền thuê" ở Công thức trên nó đúng với đề bài của bạn Thangnv, mình cũng đã mở ngoặc nó còn nhiều nghĩa khác nữa.
Bạn có cao kiến gì đóng góp cho ae diễn đàn thảo luận.
Back to Top
xinhtrainq View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 17/08/2010
Status: Offline
Points: 34
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote xinhtrainq Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 22/02/2013 at 16:06
Originally posted by tdv2012 tdv2012 wrote:

"Bác ơi có nhầm ko, từ đầu chủ topic đã nói là TSTĐ là Quyền thuê rồi mà => Giá trị TSTĐ = giá trị quyền thuê.
Sao lại có CT Giá trị TSTD = Giá trị TSDT + Quyền thuê nữa :D. Bản thân quyền thuê chính là TSTD rồi."
ở đây mình dùng từ "Quyền thuê" ở Công thức trên nó đúng với đề bài của bạn Thangnv, mình cũng đã mở ngoặc nó còn nhiều nghĩa khác nữa.
Bạn có cao kiến gì đóng góp cho ae diễn đàn thảo luận.
Em chưa có cao kiến gì nhưng chỉ hơi thắc mắc công thức của bác chút thui :).
Vì theo em thì đây ko phải là ptrinh bậc nhất 2 ẩn. Theo tối kiến của em thì chỉ có quyền thuê là ẩn thôi (gọi chung là goodwill đi), các yếu tố là tham số và phải ước lượng bằng cách nào đó (biến giải thích) để giải thích cho ẩn (biến phụ thuộc). Định giá giá trị vô hình thì phương pháp phổ biến nhất vẫn là cách tiếp cận thu nhập, ở đây em vote cho pp thặng dư :D 
Back to Top
xinhtrainq View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 17/08/2010
Status: Offline
Points: 34
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote xinhtrainq Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 22/02/2013 at 16:20
Theo quan điểm của em thế này, net income của dự án đc phân bổ cho các nguồn hình thành, cụ thể như sau:
- Phân bổ 1 phần LN của dự án cho Chủ đầu tư, dưới dạng Lợi nhuận (mức lợi nhuận kỳ vọng của NĐT)
- Phân bổ 1 phần LN của dự án cho Chủ nợ, dưới dạng lãi vay
- Phần dư còn lại chính là phần sinh ra do Goodwill, đây là lợi nhuận vượt trội so với mức kỳ vọng của NĐT mà NĐT được hưởng, đó là Goodwill. Quyền thuê có giá trị, khi mà nó tạo ra lợi nhuận vượt trội so với mức kỳ vọng của NĐT.


Edited by xinhtrainq - 22/02/2013 at 16:48
Back to Top
 Post Reply Post Reply
  Share Topic   

Forum Jump Forum Permissions View Drop Down



This page was generated in 0.219 seconds.
Công ty CP Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam
Địa chỉ: P.108A & P.304 Tòa nhà Building, số 23 Láng Hạ, phường Thành Công, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội.
Tel: 04.66755933 - 04.35190259 - 04.85875295 Fax: 04.35190018
Website: www.tdg.com.vn; www.dinhgia.com.vn; www.appraisal.com.vn