New Posts New Posts RSS Feed - Hỏi về thu nhập ròng
  FAQ FAQ  Forum Search   Events   Register Register  Login Login

Hỏi về thu nhập ròng

 Post Reply Post Reply Page  12>
Author
hoangto1987 View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực


Joined: 19/11/2008
Location: SG
Status: Offline
Points: 65
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote hoangto1987 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Topic: Hỏi về thu nhập ròng
    Posted: 19/11/2008 at 16:02
Mình đang học định giá bất động sản. Các bạn cho mình hỏi cách tính thu nhập ròng, thu nhập ròng có thuế thu nhập DN hay không? 
Back to Top
handballvn View Drop Down
Admin Group
Admin Group
Avatar
Qui ẩn giang hồ

Joined: 15/10/2008
Location: Thiên đường
Status: Offline
Points: 1450
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote handballvn Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 19/11/2008 at 17:27
Thu nhập ròng ( lợi nhuận ròng)  là thu nhập sau thuế và lãi vay ( EAT - earning after tax)
 Thu nhập trước thuế = Doanh thu - tổng chi phí - lãi vay 
thu nhập ròng = thu nhập trước thuế ( 1- thuế suất thuế TNDN)
Thân


Edited by handballvn - 20/11/2008 at 01:52
Nguyễn Minh Tú
Công ty Cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá Đông Nam
ĐT: 0913028620 - 0914325363
Email: 0913028620@yahoo.com
Back to Top
thanhhai View Drop Down
Admin Group
Admin Group
Avatar

Joined: 02/07/2008
Location: Hà Nội
Status: Offline
Points: 2173
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote thanhhai Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 19/11/2008 at 19:24
Originally posted by handballvn handballvn wrote:

Thu nhập ròng ( lợi nhuận ròng)  là thu nhập sau thuế và lãi vay ( EBIT)
 Thu nhập trước thuế = Doanh thu - tổng chi phí - lãi vay 
thu nhập ròng = thu nhập trước thuế ( 1- thuế suất thuế TNDN)
Thân
 
Công thức này nếu áp dụng cho Tổng kết cuối của 1 năm là đúng rồi.
Tuy nhiên, nếu các bạn mà áp dụng công thức này để định giá cho một dự án cụ thể thì không phải lúc nào cũng đúng. Thuế thu nhập doanh nghiệp chỉ phải đóng khi việc sản xuất kinh doanh (bao gồm tất cả hoạt động kinh doanh) của năm đó dương. Lúc đó, đơn vị sản xuất kinh doanh mới phải đóng thuế thu nhập doanh nghiệp trên phần dương này (hiện nay là 28%).
Mình lấy vị dụ nhé:
 Doanh nghiệp sản xuất kinh doanh A có kinh doanh các lĩnh vực như sau:
    + Đầu tư xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê: Thu nhập trước thuế là 5 tỷ.
    + Kinh doanh dịch vụ siêu thị:  Bị lỗ 4 tỷ đồng.
    + Kinh doanh lĩnh vực khác: Bị lỗ 3 tỷ đồng.
=> Thu nhập ròng của năm đó âm => không phải đóng thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm.
Như vậy, giả sử chúng ta định giá tòa nhà văn phòng cho thuê trên có sử dụng phương pháp thu nhập, trong năm đó, nếu chúng ta trừ đi 28% thuế TNDN của 5 tỷ đồng (tương đương 1,4 tỷ), nhưng thực chất trong năm này doanh nghiệp này có phải đóng thuế thu nhập doanh nghiệp đâu. Như vậy, chúng ta đã tính sai, điều này sẽ làm giảm giá trị của bất động sản.
Hiện nay, có một số bạn lại trừ đi thuế thu nhập doanh nghiệp (28%) trên thu nhập trước thuế của dự án đó, theo tôi là không chính xác. Con số này chỉ là chi phí tối đa mà doanh nghiệp đó phải nộp nếu như tất cả các hoạt động sản xuất kinh doanh đều có lãi.
Trên đây là ý kiến riêng của mình, các bạn cho ý kiến nhé.
Thân
 


Edited by thanhhai - 19/11/2008 at 22:42
Nguyễn Thanh Hải
0988.737.838
Công ty CP Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam
Trụ sở chính: Số 23 Láng Hạ, Ba Đình, Hà Nội
Điện thoại: 04.66755933 - 04.35190259
Website: http://tdg.com.vn
Back to Top
hoangto1987 View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực


Joined: 19/11/2008
Location: SG
Status: Offline
Points: 65
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote hoangto1987 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 19/11/2008 at 22:20

Anh thanhhai ơi ! Em đọc bài Nội dung phương pháp thu nhập mà anh đăng lên thì thấy: Thu nhập thuần tuý hàng năm = Tổng thu nhập hàng năm - Chi phí hàng năm.

Ở bài Bài giảng phương pháp thu nhập cũng của anh đăng tiếp theo thì: Thu nhập ròng = Doanh thu - Chi phí - Thuế.
Như vậy thu nhập thuần túy hàng năm ở trên khác với thu nhập ròng ở dưới phải không anh? Nhưng mà tại sao cả hai cũng đều chia cho lãi suất để có giá trị đất. Hay là áp dụng trong các trường hợp khác nhau thì cái có trừ thuế, cái không trừ thuế. Anh bày kỹ lại giùm em tí. Cám ơn anh thanhhai trước nha!
Back to Top
thanhhai View Drop Down
Admin Group
Admin Group
Avatar

Joined: 02/07/2008
Location: Hà Nội
Status: Offline
Points: 2173
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote thanhhai Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 19/11/2008 at 22:33

Vấn đề về thuế thu nhập doanh nghiệp trong phương pháp thu nhập có sự tranh cãi rất lớn. Như mình phân tích ở trên đấy, thuế thu nhập doanh nghiệp trong một dự án chắc chắn không phải là 28% (vì còn phải xét đến tình hình kinh doanh của các lĩnh vực khác hàng năm nữa). Do đó, thuế thu nhập doanh nghiệp của một dự án không có một tỷ lệ % cố định, có thể nhỏ hơn hoặc bằng 28% và cũng có thể không có % nào. Theo tôi, không nên trừ thuế thu nhập doanh nghiệp (điều này tranh cãi rất nhiều). Hiện nay, đang có 2 hướng suy nghĩ trái ngược nhau.

 Không phải có trường hợp trừ, trường hợp không trừ đâu em ạ, đã trừ thì trường hợp nào cũng trừ, còn không thì trường hợp nào cũng không.
Nguyễn Thanh Hải
0988.737.838
Công ty CP Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam
Trụ sở chính: Số 23 Láng Hạ, Ba Đình, Hà Nội
Điện thoại: 04.66755933 - 04.35190259
Website: http://tdg.com.vn
Back to Top
ngothao View Drop Down
Admin Group
Admin Group


Joined: 30/10/2008
Location: 746 DBP HCMC
Status: Offline
Points: 149
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote ngothao Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 20/11/2008 at 00:14

Mình góp ý thêm chỗ này nhen các bạn ! Đây là điểm quan trọng dễ dẫn đến sai lầm.

"Các bạn định giá tài sản hay định giá doanh nghiệp. Nếu các bạn định giá tài sản thì chỉ có thuế tài sản chứ không có thuế doanh nghiệp" Đây là câu trả lời của giảng viên Jay Massey (Appraisal Institute) cho lớp Bồi dưỡng thẩm định giá nâng cao tai TPHCM tháng 5/2008 khi được hỏi về vấn đề thuế trong khi định giá.

Qua câu trả lời này thì chắc là các bạn rõ có trừ thuế hay không trừ thuế TNDN  rồi, phải không các bạn! Trong phương pháp thu nhập thì Thu nhập ròng (NOI) = Tổng thu nhập hiệu quả (EGI) - Chi phí (OE) và hoàn toàn không có thuế. 
 
Các bạn đừng lẫn lộn giữa Lãi thuần trong kế toán và Thu nhập ròng trong thẩm định giá. Hai khái niệm này khác nhau đấy các bạn ạ! Chính vì lẫn lộn nên mới có việc là trừ thuế thu nhập 28% trong một số tài liệu trước đây.
Back to Top
thanhhai View Drop Down
Admin Group
Admin Group
Avatar

Joined: 02/07/2008
Location: Hà Nội
Status: Offline
Points: 2173
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote thanhhai Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 20/11/2008 at 00:22
Cám ơn bác ngothao, bác trả lời thật chính xác.
Do trong một số tài liệu có công thức: Thu nhập ròng = Doanh thu - Chi phí - Thuế.
Do đó, mọi người cứ nhầm lẫn đây là thuế TNDN, thế mới chết chứ, tự nhiên trừ đi 28% tiền đất (kinh khủng thật).
 
Nguyễn Thanh Hải
0988.737.838
Công ty CP Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam
Trụ sở chính: Số 23 Láng Hạ, Ba Đình, Hà Nội
Điện thoại: 04.66755933 - 04.35190259
Website: http://tdg.com.vn
Back to Top
ngothao View Drop Down
Admin Group
Admin Group


Joined: 30/10/2008
Location: 746 DBP HCMC
Status: Offline
Points: 149
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote ngothao Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 20/11/2008 at 01:15
Cùng nhau bàn thì thấy sáng ra phải không các bạn !
Back to Top
hoangto1987 View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực


Joined: 19/11/2008
Location: SG
Status: Offline
Points: 65
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote hoangto1987 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 20/11/2008 at 07:46
Cám ơn các huynh nhiều! Cho em hỏi thêm tí nữa. Khi định giá máy móc thiết bị có sử dụng công thức: Giá trị tài sản = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hoá không ạ ! 

Edited by hoangto1987 - 20/11/2008 at 07:47
Back to Top
NgocTĐG View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 14/11/2008
Location: HCM
Status: Offline
Points: 2
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote NgocTĐG Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 20/11/2008 at 14:18
trong định giá máy thiết bị không sử dụng công thức trên do mấy móc thiết bị có tuổi thọ. PP thu nhập với công thức trên chỉ áp dụng cho những thu nhập cố định, vĩnh viễn
Back to Top
thaodng View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 25/07/2008
Status: Offline
Points: 20
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote thaodng Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 20/11/2008 at 15:04
Bác NgọcTĐG cho mình hỏi tại sao máy thiết bị không dùng được công thức vốn hóa nhỉ?
 Công thức: V = I/ R
Mà R = R1 + R2
R1 là lãi suất đầu tư không rủi ro
R2 = 1/n ( n là tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản, đối với tài sản khấu hao đều)
(chỗ này mình chưa rõ lắm, nếu đối với tài sản không phải khấu hao đều thì dùng R2 = khấu hao)
Các bạn góp ý giúp mình nhé
 
Back to Top
hoangto1987 View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực


Joined: 19/11/2008
Location: SG
Status: Offline
Points: 65
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote hoangto1987 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 21/11/2008 at 08:24
Cái này thì mình cũng được học như bạn NgocTĐG đưa ra là trong định giá máy thiết bị không sử dụng công thức trên do mấy móc thiết bị có tuổi thọ.
Thật ra mình cũng không hiểu hết vấn đề nên khi đọc tài liệu ở thư viện mình lại thấy có sử dụng công thức tương tự như bạn thaodng đưa ra (không chắc lắm vì mình đọc ở thư viện mà không ghi ra). nên mình đưa ra thắc mắc trên.
Mình có hỏi thầy cô nhưng được trả lời là máy thiết bị không có thu nhập vĩnh viễn nên không áp dụng được công thức đó. Mình cũng không biết thu nhập vĩnh viễn là gì nữa nên không giải thích được. Nhờ các bạn giải thích thêm giùm.
 


Edited by hoangto1987 - 21/11/2008 at 08:34
Back to Top
thamdinhgia View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực
Avatar

Joined: 02/07/2008
Location: HN
Status: Offline
Points: 130
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote thamdinhgia Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 21/11/2008 at 09:11
Đối với tài sản có thu nhập vĩnh viễn như đất đai:
V = I/ r = I x {1/(1+r)^1 + 1/(1+r)^2 + 1/(1+r)^3 +..... 1/(1+r)^vô cùng}.
Đối với máy móc thiết bị:
V = I x {1/(1+r)^1 + 1/(1+r)^2 + 1/(1+r)^3 +..... 1/(1+r)^n}
(Thông thường n <=20)
=> Bạn biết tại sao không sử dụng công thức V=I/r rồi đấy.
 
Back to Top
hoangto1987 View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực


Joined: 19/11/2008
Location: SG
Status: Offline
Points: 65
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote hoangto1987 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 21/11/2008 at 09:24

Thế thì theo anh thamđinhgia bất động sản (cả nhà và đất) có áp dụng được không? ví dụ như nhà có thời hạn sử dụng 20 năm. Trong công thức V= I/R đâu có nói gì đến số năm sử dụng đâu ? Mà em đâu có thấy ai viết công thức như anh đầu.

Back to Top
thamdinhgia View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực
Avatar

Joined: 02/07/2008
Location: HN
Status: Offline
Points: 130
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote thamdinhgia Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 21/11/2008 at 09:34
V = I/ r = I x {1/(1+r)^1 + 1/(1+r)^2 + 1/(1+r)^3 +..... 1/(1+r)^vô cùng}.
Đoạn bôi đỏ này mình đã kiểm chứng bằng exel, không tin thì bạn cứ lấy exel ra mà xem, Kết quả cho ra sắp sĩ bằng I/r.
Bạn xem file này sẽ rõ: uploads/4/vidu.rar
Ở đây, mình mới kéo đến 134 năm, nếu cần bạn có thể kéo thêm


Edited by thamdinhgia - 21/11/2008 at 09:45
Back to Top
chuong99 View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực


Joined: 21/11/2008
Location: Saigon
Status: Offline
Points: 89
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote chuong99 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 21/11/2008 at 12:21

Bạn thamdinhgia ơi ! Cảm phục bạn đã cất công tính toán kéo dài tới 134 năm. Cái r mà bạn tính đó là tỷ suất chiết khấu (r) chứ không phải là tỷ suất vốn hoá (R). Ở đây là rờ .....lớn chứ không phải là rờ ... nhỏ đâu bạn ạ!!!!!!!!

Back to Top
thamdinhgia View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực
Avatar

Joined: 02/07/2008
Location: HN
Status: Offline
Points: 130
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote thamdinhgia Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 21/11/2008 at 13:23
Bạn có thể phân biệt rõ ràng R lớn và r nhỏ khác nhau chỗ nào.
1. Giả sử bạn chạy một dự án 50 năm chẳng hạn, có thu nhập đều. Bạn sẽ phải dùng công thức này: V1= I x {1/(1+r)^1 + 1/(1+r)^2 + 1/(1+r)^3 +..... 1/(1+r)^50}.
2. Cũng dự án đó, bạn sử dụng vốn hóa trực tiếp để tính giá trị đất vĩnh viễn: Bạn dùng công thức V2 = I/R
Bạn giải thích sự khác nhau giữa R và r giúp mình.
Thanks
Back to Top
hoangto1987 View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực


Joined: 19/11/2008
Location: SG
Status: Offline
Points: 65
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote hoangto1987 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 21/11/2008 at 14:19

Theo mình nghĩ là hai cái này không giống nhau.



Edited by hoangto1987 - 21/11/2008 at 14:27
Back to Top
QuocDung View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực
Avatar

Joined: 18/11/2008
Location: tphcm
Status: Offline
Points: 16
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote QuocDung Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 21/11/2008 at 14:21
pác ngothao ơi,
thầy jay trả lời đúng rồi, nhưng pác kết luận không nên trừ thuế, mình e rằng chưa hợp lý đấy nhé, vì:
- bên Mỹ họ quy định mức thuế BDS khác thuế TNDN (thầy Jay la giảng viên người Mỹ).
- Việt Nam mình thuế của doanh nghiệp khi kinh doanh BDS cũng bằng thuế TNDN đóng cuối năm (28%).
- Vì vậy, nếu trừ 28% (sẽ thấy giá BDS giảm kinh khủng quá, các pác lo lắng), nhưng các pác nhớ lại lúc trước thuế chuyển quyền bds là 4% (không phân biệt doanh nghiệp hay cá nhân) thì các pác vẫn trừ bình thường mà. Vì vậy sách mới viết công thức như thế.
- Nói như pác thanhhai cũng đúng, không biết trừ bao nhiêu % (nhưng phải trừ), vì công thức theo lý thuyết là đúng rồi nhưng do mình vướng luật nên chắc phải chở các pác bộ tài chính hướng dẫn thêm thôi.
Bây giờ nếu các pác đang làm dự án nào, thì tùy TĐV quyết, nhưng chú ý rằng đối với đất Nhà nước mà thẩm định để bán chỉ định thì phải cân nhắc chổ này (nếu tính thấp quá là quy về tội: cố ý làm thất thoát tài sản của Nhà nước),...
Đó là ý của mình, mong cùng góp ý để cho rõ nhé, 
Back to Top
hoangto1987 View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực


Joined: 19/11/2008
Location: SG
Status: Offline
Points: 65
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote hoangto1987 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 21/11/2008 at 14:25

Theo mình nghĩ thì hai cái này không giống nhau. Một cái dùng trong vốn hoá trực tiếp và một cái dùng trong DCF.

Back to Top
chuong99 View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực


Joined: 21/11/2008
Location: Saigon
Status: Offline
Points: 89
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote chuong99 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 21/11/2008 at 15:59

Cho tôi hỏi bạn thamđinhgia là tại sao bạn lấy tỷ suất vốn hoá để sử dụng cho dòng tiền chiết khấu. Bạn handballvn cũng đã giải thích sự khác nhau giữa tỷ suất vốn hoá và tỷ suất chiết khấu rồi:

  - tỷ suất vốn hoá là tỷ suất chuyển hoá thu nhập thành giá trị tài sản.

  - tỷ suất chiết khấu là tỷ suất chuyển đổi dòng tiền trong tương lai về giá trị hiện tại.

Tôi đưa ra ví dụ như thế này để các bạn xem ra sao nhé !

  Bạn bỏ ra 1 tỷ đồng để mua một chiếc xe khách đi tour du lịch, dự kiến sử dụng được 5 năm. Mỗi tháng bình quân bạn kiếm được 30 triệu sau khi trừ mọi chi phí. Trước khi mua bạn tính xem là cái xe sẽ sử dụng được bao lâu ? thu nhập có đảm bảo không? và bạn phân tích rằng nếu bây giờ rút tiền từ tài khoản của mình ra 1 tỷ để mua cái xe thì trước hết mình mất đi 11% tiền lãi gởi trong ngân hàng rồi (lãi suất không rủi ro), thế rồi những rủi ro có thể gặp phải nữa thôi thì cho là 10% (lãi suất rủi ro), vị chi là 21%. Nếu mà có lời thì mình mới mua còn nếu không có lời thì mình mua làm gì? Thế bạn mới móc cái máy tính tay hay cái laptop của bạn ra bấm xẹt xẹt máy cái và la lên rằng ah!: NPV = 53,5 tr, à dương rồi, có thể mua để kinh doanh được rồi.
   Vậy thì tỷ suất vốn hoá là bao nhiêu ? Có phải là:

         (30tr * 12 tháng) / 1tỷ = 36%

   Tỷ suất chiết khấu là bao nhiêu, có phải là 21% không?

   Như vậy bạn thấy rõ là tỷ suất vốn hoá và tỷ suất chiết khấu khác nhau chưa. Lý thuyết mình phải đối chiếu thực tế chứ bạn ạ!

 



Edited by chuong99 - 21/11/2008 at 16:15
Back to Top
hoangto1987 View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực


Joined: 19/11/2008
Location: SG
Status: Offline
Points: 65
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote hoangto1987 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 21/11/2008 at 16:43

Cho mình hỏi anh chuong99 là anh đi làm ở đâu? sao anh giỏi quá zậy. Em đọc cái ví dụ của anh là em hiểu liền. 

Back to Top
chuong99 View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực


Joined: 21/11/2008
Location: Saigon
Status: Offline
Points: 89
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote chuong99 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 21/11/2008 at 16:57
Không dzám, không dzám ah! Cái này mình bị xếp mắng cho một trận te tua nên nhớ đời. Hôm nay thấy các bạn hỏi đúng chổ đau nên ... lên mặt với các bạn một tí. Cái ví dụ mình nêu là của xếp mình đưa ra, mình thêm mắm thêm muối thôi! Có gì cáo lỗi với các bạn nhé!
Back to Top
ngothao View Drop Down
Admin Group
Admin Group


Joined: 30/10/2008
Location: 746 DBP HCMC
Status: Offline
Points: 149
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote ngothao Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 21/11/2008 at 17:58
To: bạn QuocDung.
Thật ra không phải mình kết luận đâu mà thầy Jay kết luận đó. Thầy giải thích như thế này: Thu nhập ròng trong thẩm định giá được tính như sau:
      Tổng thu nhập tiềm năng                 (PGI - Potential Gross Income)
      Trừ: phần bỏ trống, thất thu            (Vacant)
   = Tổng Thu nhập hiệu quả                  (EGI - Effective Gross Income)
      Trừ: Chi phí                                      (OE - Operation Expensive)
   = Thu nhập hoạt động thuần             (NOI - Net Operation Income)
      Trừ: Khoản nợ vay phải trả              (Debt Service)
   = Thu nhập trước thuế                        (PTCF - Pre-Tax Cash Flow)
      Trừ: Thuế                                         (Tax)
   = Thu nhập sau thuế                          (ATCF - Aftertax Cash Flow)
 
Trong phương pháp vốn hoá thu nhập chỉ tính đến thu nhập trước thuế chứ không tính thu nhập sau thuế, chủ yếu là tính trên NOI. Việc phân tích thu nhập đều dựa trên NOI để phản ánh đúng bản chất thu nhập.
    Ví dụ như khi tính tỷ suất vốn hoá theo công thức đầu tư thì:
          NOI (Io) = Im + Ie
   Trong đó, Im là phần thu nhập để trả khoản nợ vay, Ie là phần thu nhập vốn sở hữu. Mà thu nhập trả nợ vay và thu nhập sở hữu thì dựa trên 2 tỷ suất khác nhau.
    Hoặc công thức:   NOI(Io) = Il + Ib
   Il là thu nhập của đất, Ib là phần thu nhập của toà nhà. Đất thì đóng tiền thuê đất, Nhà thì đóng thuế tài sản nên hai loại tỷ suất này khác nhau
   Do vậy đối với phương pháp thu nhập thì không sử dụng thu nhập sau thuế. Trong trình tự tính toán thì cũng đã thấy rõ là NOI = EGI - OE mà thôi.
 
   Trong dự thào tiêu chuẩn thẩm định giá số 9 về phương pháp thu nhập sắp ban hành thì cũng đã sửa đổi công thức này rồi (không biết có sửa đổi nữa không thì mình chưa rõ lắm). Bản dự thảo ghi:
 
   Thu nhập ròng = Tổng thu nhập tiềm năng - Thất thu - Chi phí vận hành
 
   Và nếu tiêu chuẩn ban hành đúng như vậy thì sẽ không có khoản mục thuế trong đó, cho dù là thuế tài sản hay thuế thu nhập doanh nghiệp.
 
    Vài dòng chia xẻ với bạn. Thân!
Back to Top
ngothao View Drop Down
Admin Group
Admin Group


Joined: 30/10/2008
Location: 746 DBP HCMC
Status: Offline
Points: 149
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote ngothao Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 21/11/2008 at 18:38
Hôm nay lên mục này thấy vui thật, các bạn NgocTĐG, thaodng, hoangto1987, thamdinhgia, chuong99 tranh cãi rất quyết liệt về tỷ suất vốn hoá và tỷ suất chiết khấu thật là vui. Bạn NgocTĐG, bạn thamdinhgia thì nghiêng về không áp dụng tỷ suất vốn hoá cho máy thiết bị. Bạn thaodng và bạn chuong99 nghiêng về áp dụng cho máy thiết bị. Bạn thamdinhgia đưa ra một bảng tính 134 cột để chứng minh cho lập luận của mình. Bạn chuong99 thì đưa ra ví dụ cũng thuyết phục không kém. Quả là bên 8 lạng, người nửa cân!
 
Theo mình thấy, bạn chuong99 đưa ra ví dụ thật sắc sảo, khó lòng bác bỏ. Cho dù bạn có nhún nhường nói là xếp bạn đưa ra, nhưng quả thật thì bạn (hay xếp bạn) quả là cao thủ trong nghề thẩm định giá này rồi mới thấy được các khía cạnh như vậy. Mình thành thật khâm phục!!!
 
À! mình có thấy bạn đưa ra câu hỏi về tính IRR để làm gì trong thẩm định giá, có phải để tính tỷ suất vốn hoá hay không? Nếu đối chiếu câu hỏi này với cách đưa ra ví dụ của bạn ở trên thì mình nghĩ chắc là bạn đã hiểu vấn đề và bạn muốn đưa ra câu hỏi để các bạn tranh luận phải ko? Mình cũng mong nhiều bạn đưa ra nhiều câu hỏi để đóng góp nhưng trên tinh thần xây dựng để diễn đàn ngày một tốt hơn. 
 


Edited by ngothao - 21/11/2008 at 19:19
Back to Top
thanhhai View Drop Down
Admin Group
Admin Group
Avatar

Joined: 02/07/2008
Location: Hà Nội
Status: Offline
Points: 2173
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote thanhhai Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 21/11/2008 at 18:56
Nhờ thầy ngothao phân xử dùm đi, ai đúng? ai sai?
Đây là một vấn đề mà chúng ta phải làm rõ, chúng ta chưa phân biệt rạch ròi 2 khái niệm này có liên quan như thế nào thì rất nguy hiểm.
 
Nguyễn Thanh Hải
0988.737.838
Công ty CP Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam
Trụ sở chính: Số 23 Láng Hạ, Ba Đình, Hà Nội
Điện thoại: 04.66755933 - 04.35190259
Website: http://tdg.com.vn
Back to Top
ngothao View Drop Down
Admin Group
Admin Group


Joined: 30/10/2008
Location: 746 DBP HCMC
Status: Offline
Points: 149
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote ngothao Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 21/11/2008 at 21:57

Về ký thuyết, tất cả các tỷ suất thu hồi vốn được chia làm 2 loại: tỷ suất thu nhập (income rate - ký hiệu R) và tỷ suất sinh lợi (yield rate - ký hiệu Y).

    - Tỷ suất thu nhập (R): là tỷ số của thu nhập một năm trên giá trị tài sản, bao gồm tỷ suất vốn hoá toàn bộ (Ro) và tỷ suất vốn sở hữu (Re)
    - Tỷ suất sinh lợi (Y): là tỷ suất để chiết khấu cho một dãy thu nhập về giá trị hiện tại, bao gồm: lãi suất (i); tỷ suất chiết khấu (r); tỷ suất nội hoàn (IRR) và tỷ suất sinh lợi vốn sở hữu (Ye)
    Trong một số trường hợp cụ thể thì hại loại tỷ suất này có thể tương đương nhau, nhưng về mặt bản chất thì không thể hoán đổi cho nhau được. Hai loại tỷ suất này quan hệ với nhau qua công thức: R = Y - Da ; trong đó D (delta) là hệ số biến đổi của thu nhập và của giá trị thu hồi vào cuối kỳ; a là số năm nắm giữ tài sản.
     
   Như vậy, tỷ suất vốn hoá và tỷ suất chiết khấu là hoàn toàn khác nhau về bản chất. Mình có thể biết nhiều nhưng đưa ra được ví dụ chặc chẻ như bạn chuong99 thì quả thật là không bằng, đáng để học hỏi.
   Các bạn có thể tham khảo các loại tỷ suất và công thức tính tỷ suất vốn hoá mình đính kèm (hơi khó đối với các bạn mới học qua căn bản)


Edited by ngothao - 21/11/2008 at 22:05
Back to Top
chuong99 View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực


Joined: 21/11/2008
Location: Saigon
Status: Offline
Points: 89
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote chuong99 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 22/11/2008 at 14:51
Bác ngothao khen em như thế em nở mũi chít liền. Thực ra em là SV của thầy 6 năm trước. thấy các bạn trao đổi với nhau làm em nhảy vào, nếu có gì thất lỗi em xin thầy bỏ quá.
Về IRR thầy đề cập đến thì quả tình em không biết thật, và cho đến bây giờ sau mấy năm làm việc em chưa bao giờ sử dụng đến và cũng chưa biết dùng nó để làm gì nên em đưa ra câu hỏi trên diễn đàn, không phải như ý thầy nói đâu.
Back to Top
thamdinhgia View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực
Avatar

Joined: 02/07/2008
Location: HN
Status: Offline
Points: 130
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote thamdinhgia Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 22/11/2008 at 19:35
Theo các bạn thì với tính hình hiện nay thì R (tỷ suất vốn hoá) là bao nhiêu? và r (tỷ suất chiết khấu) là bao nhiêu?
Tại sao?
Hiện nay, mình đang sử dụng 2 kết quả này là 1, và trong rất nhiều tài liệu cũng đang đánh đồng 2 cái này là 1.
 
Back to Top
chuong99 View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực


Joined: 21/11/2008
Location: Saigon
Status: Offline
Points: 89
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote chuong99 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 22/11/2008 at 20:20
Bạn hỏi như thế thì không ai trả lời cho bạn được cả. Tỷ suất chiết khấu thì may ra chứ tỷ suất vốn hoá thì chịu. Bạn xem bốn bài về vốn hoá mà bác ngothao đã up lên tho thật kỹ, sau đó bàn nhau mới tìm ra chứ hỏi như thế thì bố ai dám trả lời.
Back to Top
b_thinh View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực
Avatar

Joined: 19/08/2008
Location: Tp. Thanh Hóa
Status: Offline
Points: 112
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote b_thinh Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 24/11/2008 at 15:06
Trở lại vấn đề về thuế trong thu nhập ròng.
Cho em hỏi các bác chút:
1. Về lý thuyết để đi thi:
- Theo tài liệu bồi dưỡng ngắn hạn em học thì phương pháp dòng tiền chiết khấu
Thu nhập ròng = Doanh thu - Chi phí - Thuế
- Theo bác ngothao thì phương pháp dòng tiền chiết khấu thu nhập ròng bao gồm cả thuế.
Vậy khi thẩm định giá thực tế em sẽ theo bác ngothao, còn đi thi thẻ thẩm định viên thì em sẽ theo tài liệu hay sao ạ?
2. Theo thiển ý của em (tự nghĩ chứ không theo sách vở), mạn phép bàn luận về thuế trong thu nhập ròng:
- Thu nhập ròng từ một tài sản hay bất động sản là phải là thu nhập "tinh khiết" (có nghĩa phải trừ đi tất cả những gì mà không thể trừ được nữa). Vậy nó vẫn còn thuế thì sau khi tính lại vẫn còn phải trừ được nữa thì mất đi thu nhập "thực" của tài sản (vì tài sản thẩm định giá thường cho mục đích thương mại nên khi chuyển chủ sở hữu thì với môi trường kinh doanh khác sẽ hiệu quả hơn (về lý thuyết) và phải nộp thuế) => giá trị tài sản (là giá trị sinh lời từ nó) không chính xác nữa.
- Phương pháp thu nhập dựa trên nguyên tắc chuyển đổi dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn hiện tại (quá trình vốn hóa). Vậy dòng thu nhập ròng tương lai mà vẫn còn thuế thì có đủ để vốn hóa không? (Vì còn nộp thuế thì giá trị hiện tại bị "ảo" mất phần thuế (bắt buộc bị mất) không còn "thực" để hòan vốn).
- Thẩm định giá tài sản nếu lấy Thuế thu nhập theo sổ sách kế toán là thuế từ lợi nhuận gộp (cho dù lợi nhuận này chỉ phản ánh mỗi một tài sản này như một ví dụ của bác ngothao đã nêu trong topic nào đó) nghĩa từ "cách" hoạt động kinh doanh của DN, điều này dẫn đến mâu thuẫn trong quan điểm thẩm định giá "tài sản" chứ không phải thẩm định giá "doanh nghiệp" hay phạm vào nguyên tắc sử dụng tốt nhất (tài sản đó nếu biết "cách" kinh doanh sẽ tốt hơn) nói cách khác là chệch mục tiêu thẩm định.
- Hiện nay chưa có thuế tài sản (em không biết chính xác) vậy chăng cần tách ra một phần giá trị thuế tạm gọi là "thuế thu nhập từ tài sản" trong điều kiện kinh doanh không phụ thuộc yếu tố ảnh hưởng khác. (Trong môn phân tích hiệu quả kinh doanh em nhơ nhớ là muốn biết chính xác kết quả của một hàm nhiều biến số thì ta cần cố định từng biến rồi tổ hợp lại).
  Từ các ý kiến đó em nhận thấy là muốn định giá chính xác tài sản cần tính thu nhập ròng đã trừ thuế, và thuế này không phải tính theo kế toán mà tự tính riêng (bằng cách nào đó, trong điều kiện kinh doanh cụ thể nào đó). 
  Dù sao cũng chỉ là nhận thức cá nhân, rất mong các bác bàn luận, chỉ bảo.


Edited by b_thinh - 24/11/2008 at 17:37
0989088869
Back to Top
b_thinh View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực
Avatar

Joined: 19/08/2008
Location: Tp. Thanh Hóa
Status: Offline
Points: 112
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote b_thinh Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 24/11/2008 at 15:15

Em luận thêm một chút trong ví dụ bác ngothao nêu trong toppic khác đã nêu:

...
"Bạn thử hình dung như thế này nhé:

                                         Doanh nghiệp A                      Doanh nghiệp B

Tổng Tài sản                             10 tỷ                                     10 tỷ

Hình thành từ:

    - Vốn chủ sở hữu                     2 tỷ                                      5 tỳ

    - Vốn vay                                   8 tỷ                                      5 tỷ

Cả hai đều vay vốn với lãi suất 15%

 

Kết quả kinh doanh

   Doanh thu                                20 tỷ                                      20 tỷ

   Chi phí trực tiếp                      12 tỳ                                      12 tỷ

   Chi phí gián tiếp                        2 tỷ                                        2 tỷ

   Lãi vay                                     1,2 tỷ                                   0,75 tỷ

Lợi nhuận gộp                           4,8 tỷ                                   5,25 tỷ

Thuế thu nhập 28%               1,344 tỷ                                   1,47 tỷ

Lợi nhuận sau thuế                3,456 tỷ                                   3,78 tỷ         

 

   Hai doanh nghiệp đều có tài sản bằng nhau, hoạt động như nhau và tạo ra thu nhập ròng (NOI) cũng như nhau, chỉ khác là lãi vay từ hai nguồn vốn khác nhau và dẫn đến thu nhập sau thuế (ATCF) khác nhau. Nếu chúng ta lấy NOI để tính tỷ suất vốn hoá thì giống nhau, nhưng lấy Thu nhập sau thuế để tính tỷ suất vốn hoá là hoàn toàn khác nhau"

...

Như ví dụ này em thấy:
- Phần thu nhập bị mất đi là do "cách" kinh doanh của DN, mà cụ thể là nó bị mất đi "giá trị thời gian" của vốn chủ sở hữu (nếu bạn không dùng nó thì bạn vẫn có thể đem cho người khác vay và thu được số tiền lãi vay tương tự).
Xin các bác cùng thảo luận.
 
0989088869
Back to Top
b_thinh View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực
Avatar

Joined: 19/08/2008
Location: Tp. Thanh Hóa
Status: Offline
Points: 112
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote b_thinh Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 24/11/2008 at 16:20
Originally posted by chuong99 chuong99 wrote:

Cho tôi hỏi bạn thamđinhgia là tại sao bạn lấy tỷ suất vốn hoá để sử dụng cho dòng tiền chiết khấu. Bạn handballvn cũng đã giải thích sự khác nhau giữa tỷ suất vốn hoá và tỷ suất chiết khấu rồi:

  - tỷ suất vốn hoá là tỷ suất chuyển hoá thu nhập thành giá trị tài sản.

  - tỷ suất chiết khấu là tỷ suất chuyển đổi dòng tiền trong tương lai về giá trị hiện tại.

Tôi đưa ra ví dụ như thế này để các bạn xem ra sao nhé !

  Bạn bỏ ra 1 tỷ đồng để mua một chiếc xe khách đi tour du lịch, dự kiến sử dụng được 5 năm. Mỗi tháng bình quân bạn kiếm được 30 triệu sau khi trừ mọi chi phí. Trước khi mua bạn tính xem là cái xe sẽ sử dụng được bao lâu ? thu nhập có đảm bảo không? và bạn phân tích rằng nếu bây giờ rút tiền từ tài khoản của mình ra 1 tỷ để mua cái xe thì trước hết mình mất đi 11% tiền lãi gởi trong ngân hàng rồi (lãi suất không rủi ro), thế rồi những rủi ro có thể gặp phải nữa thôi thì cho là 10% (lãi suất rủi ro), vị chi là 21%. Nếu mà có lời thì mình mới mua còn nếu không có lời thì mình mua làm gì? Thế bạn mới móc cái máy tính tay hay cái laptop của bạn ra bấm xẹt xẹt máy cái và la lên rằng ah!: NPV = 53,5 tr, à dương rồi, có thể mua để kinh doanh được rồi.
   Vậy thì tỷ suất vốn hoá là bao nhiêu ? Có phải là:

         (30tr * 12 tháng) / 1tỷ = 36%

   Tỷ suất chiết khấu là bao nhiêu, có phải là 21% không?

   Như vậy bạn thấy rõ là tỷ suất vốn hoá và tỷ suất chiết khấu khác nhau chưa. Lý thuyết mình phải đối chiếu thực tế chứ bạn ạ!

 

 
Có vấn đề như thế này:
- Trong tài liệu bồi dưỡng thẩm định giá ngắn hạn thì:
Giá trị vốn = THu nhập ròng / Lãi suất vốn hóa
Vậy lãi suất vốn hóa (trong thẩm định giá) và tỷ suất vốn hóa (như ví dụ trên) có giống nhau không?
Rất mong các bác gỡ rối để em bàn luận tiếp.
0989088869
Back to Top
chuong99 View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực


Joined: 21/11/2008
Location: Saigon
Status: Offline
Points: 89
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote chuong99 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 24/11/2008 at 16:36
Bạn b_thinh ơi ! Cái đó chẳng qua là các bác nhà ta dịch từ tiếng anh tiếng em sang thôi. Từ gốc cúa nó là "capitalization rate" thì bác muốn hiểu sao thì hiểu. Cũng từ "rate" khi thì các bác dịch là "tỷ suất", khi thì "tỷ lệ", khi thì "lãi suất", mệt với các bác lắm ! may mà bản dự thảo tiêu chuẩn phương pháp vốn hoá thu nhập lần này chỉnh sửa toàn  bộ lại thành "tỷ suất", chứ còn để nữa thì khốn anh em mình, lại còn đẻ ra "tỷ suất thuế thực" nữa mới khổ cơ chứ ! 
 
Còn bạn hỏi đi thi thẻ thì làm cách nào, thực tế làm theocách nào? Mình cũng chuẩn bị đi thi thẻ, cũng đang làm thực tế đây!
Đi thi thẻ hoặc thực tế cũng vậy, cái nào có văn bản chính thức thì làm, làm khác là ốm đòn ngay! Ở đây, trên diễn đàn là chúng ta luận bàn để hiểu biết thêm, bác ngothao là gì đi chăng nữa cũng chỉ là ý kiến của cá nhân thôi ! Mình đọc được tiêu chuẩn số 9 nội dung thu nhập ròng cũng như bác ngothao đưa ra, chỉ cái là chưa ban hành. 
Mình đi thi mình cũng làm đúng y như tài liệu bồi dưỡng mà Cục QL giá đưa ra, làm khác là lần sau thi lại nhé! Hẹn gặp nhau tại phòng thi.


Edited by chuong99 - 24/11/2008 at 17:06
Back to Top
b_thinh View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực
Avatar

Joined: 19/08/2008
Location: Tp. Thanh Hóa
Status: Offline
Points: 112
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote b_thinh Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 24/11/2008 at 17:05
Tỷ suất vốn hóa và Lãi suất vốn hóa???
1. Nếu hai cách gọi này khác nhau, ví dụ nêu trên không phù hợp trong lĩnh vực thẩm định giá, hay không phù hợp vấn đề đang bàn luận ở trên, và mong các bác chỉ giúp khác nhau chỗ nào?
2. Nếu hai cách gọi này giống nhau, em chỉ ra vài mâu thuẫn:
Theo tài liệu em học:
Lãi suất vốn hóa (/suất lợi tức bắt buộc/tỷ lệ hoàn vốn) = Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro (lãi suất trái phiếu CP >10 năm + lạm phát dự kiến) + phụ phí rủi ro.
- Như vậy theo ví dụ trên và áp dụng lý thuyết thì tỷ suất vốn hóa là 21 % (gồm 11% lãi gửi ngân hàng và 10% rủi ro) chứ không phải 36%.
- Theo trên thì Tỷ suất vốn hóa là 36% = thu nhập 1 năm / 1 tỷ. Vậy khi cần thẩm định giá chiếc xe này (ví dụ thế, vì đang bàn về thẩm định mà) nếu chưa biết giá xe 1 tỷ (nếu biết rồi ta không cần thẩm định) thì ta lấy đâu ra số 36% để tính.
- Lãi suất vốn hóa là giá trị tính toán các tham khảo và phụ thuộc vào phụ phí rủi ro hay phụ thuộc vào thị trường (của  tài sản) rất rộng lớn chứ ít phụ thuộc vào hoàn cảnh cụ thể (chẳng hạn chiếc xe này) hay ít  phụ thuộc vào chủ quan của người tính (dự định thu nhập của người này là 30tr/tháng chẳng hạn).
  Như vậy em nhận thấy, tỷ suất vốn hóa của ví dụ trên nếu đúng thì chỉ trong lĩnh vực lập dự án đầu tư chứ không phải lĩnh vực thẩm định giá, phải không các bác?
 *** Nhấn mạnh là em mới nghiên cứu lĩnh vưcj thẩm định giá nên hiểu chưa sâu chuyên môn, rất mong các bác thảo luận và giúp em (cũng là giúp các noob khác). Thanhks
0989088869
Back to Top
b_thinh View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực
Avatar

Joined: 19/08/2008
Location: Tp. Thanh Hóa
Status: Offline
Points: 112
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote b_thinh Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 24/11/2008 at 17:25
Originally posted by chuong99 chuong99 wrote:

Bạn b_thinh ơi ! Cái đó chẳng qua là các bác nhà ta dịch từ tiếng anh tiếng em sang thôi. Từ gốc cúa nó là "capitalization rate" thì bác muốn hiểu sao thì hiểu. Cũng từ "rate" khi thì các bác dịch là "tỷ suất", khi thì "tỷ lệ", khi thì "lãi suất", mệt với các bác lắm ! may mà bản dự thảo tiêu chuẩn phương pháp vốn hoá thu nhập lần này chỉnh sửa toàn  bộ lại thành "tỷ suất", chứ còn để nữa thì khốn anh em mình, lại còn đẻ ra "tỷ suất thuế thực" nữa mới khổ cơ chứ ! 
 
Còn bạn hỏi đi thi thẻ thì làm cách nào, thực tế làm theocách nào? Mình cũng chuẩn bị đi thi thẻ, cũng đang làm thực tế đây!
Đi thi thẻ hoặc thực tế cũng vậy, cái nào có văn bản chính thức thì làm, làm khác là ốm đòn ngay! Ở đây, trên diễn đàn là chúng ta luận bàn để hiểu biết thêm, bác ngothao là gì đi chăng nữa cũng chỉ là ý kiến của cá nhân thôi ! Mình đọc được tiêu chuẩn số 9 nội dung thu nhập ròng cũng như bác ngothao đưa ra, chỉ cái là chưa ban hành. 
Mình đi thi mình cũng làm đúng y như tài liệu bồi dưỡng mà Cục QL giá đưa ra, làm khác là lần sau thi lại nhé! Hẹn gặp nhau tại phòng thi.
 
Chào anh chuong99! Em sẽ theo sách của Cục QLG như anh bảo. Hẹn gặp anh sau kỳ thi vậy (em thi ở HN mà). Chúc vui.
0989088869
Back to Top
ngothao View Drop Down
Admin Group
Admin Group


Joined: 30/10/2008
Location: 746 DBP HCMC
Status: Offline
Points: 149
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote ngothao Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 24/11/2008 at 21:18

Bạn chuong99 nói đúng đấy các bạn!

    Trên diễn đàn chúng ta bàn nhau, trao đổi để tìm ra cách làm và cách hiểu vấn đề một cách tốt nhất, phục vụ cho nghề nghiệp hoạt động của mình. Nững vấn đề mình hiểu rõ nhưng bạn khác chưa hiểu thì chỉ bảo cho nhau, những vấn đề mình chưa hiểu thì đưa ra bàn luận để học tập lẫn nhau. Đó là tôn chỉ của diễn đàn thamđinhgia.org. Có bạn đưa ra ý kiến này, có bạn không đồng ý đưa ra lập luận khác, mỗi lập luận chúng ta học được thêm một số điều.
 
    Điều quan trọng chúng ta cần nhận thức là ngành thẩm định giá chúng ta chỉ mới hơn chục năm phát triển, hẳn nhiên là chúng ta còn nhiều sai sót. Chúng ta còn nhiều điều phải học hỏi về kiến thức lẫn thực hành. Kiến thức người ta đã đúc kết hàng chục, hàng trăm năm rồi tất là có chứng cứ và lý lẽ của nó. Hôm nay chúng ta chưa nhận thức ra thì dần dần sẽ nhận thức ra. Bước đầu đi sâu vào chuyên môn thì lúc nào cũng có vấp váp và sai sót là   điều không tránh khỏi. Chúng ta đang cố gắng vuợt lên những sai sót đó và cũng là mong muốn của những người lập ra diễn đàn này.

    Tuy nhiên việc trao đổi trên diễn đàn và chuyện đi thi là hai chuyện hoàn toàn khác nhau. Đi thi phải làm đúng theo nội dung của tài liệu hướng dẫn thì bạn mới vượt qua được. Cho dù bạn giỏi cách mấy mà làm bài sai đáp án thì cũng mất điểm thôi, đừng để những sai sót đó xảy ra cho bạn trong kỳ thi. Chuyện chúng ta bàn trên diễn đàn sẽ còn dài nhưng đi thi thì một hai lần thôi. Phải cố gắng thực hiện đúng yêu cầu của kỳ thi các bạn ạ.! Chúc các bạn thành công.



Edited by ngothao - 24/11/2008 at 21:23
Back to Top
b_thinh View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực
Avatar

Joined: 19/08/2008
Location: Tp. Thanh Hóa
Status: Offline
Points: 112
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote b_thinh Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 24/11/2008 at 21:22
Originally posted by thaodng thaodng wrote:

Mà R = R1 + R2
R1 là lãi suất đầu tư không rủi ro
R2 = 1/n ( n là tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản, đối với tài sản khấu hao đều)
 
Và công thức  của ban thamdinhgia
 
Originally posted by thamdinhgia thamdinhgia wrote:

Đối với tài sản có thu nhập vĩnh viễn như đất đai:
V = I/ r = I x {1/(1+r)^1 + 1/(1+r)^2 + 1/(1+r)^3 +..... 1/(1+r)^vô cùng}.
Đối với máy móc thiết bị:
V = I x {1/(1+r)^1 + 1/(1+r)^2 + 1/(1+r)^3 +..... 1/(1+r)^n}
(Thông thường n <=20)
 
Em thấy cả hai đều không giống với tài liệu bồi dưỡng ngắn hạn của em:
1. Công thức:
R = R1 + R2
R1 là lãi suất đầu tư không rủi ro (lãi suất trái phiếu CP >10 năm)
R2 là phụ phí rủi ro (lãi suất thực tế + lạm phát dự kiến)
2. Công thức V = I / R = Ix{1/(1+r)^1.....
chỉ đúng với phương pháp DCF có dòng tiền chiết khấu đều.
(Bản chất là thu nhập (đều) tích lũy n năm được quy về giá trị hiện tại theo hệ số PVi = 1/(1+r)^i)
3. Em thấy trong tài liệu vẫn thấy được áp dụng đối với thẩm định giá tài sản.
Theo em ta vẫn áp dụng miễn sao tài sản thực tế đã sinh lời với tỷ suất lợi nhuận lớn hơn lãi suất nhà đầu tư không rủi ro.
 
 


Edited by b_thinh - 24/11/2008 at 21:24
0989088869
Back to Top
b_thinh View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực
Avatar

Joined: 19/08/2008
Location: Tp. Thanh Hóa
Status: Offline
Points: 112
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote b_thinh Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 24/11/2008 at 22:11
Originally posted by ngothao ngothao wrote:

Bạn chuong99 nói đúng đấy các bạn!

    Trên diễn đàn chúng ta bàn nhau, trao đổi để tìm ra cách làm và cách hiểu vấn đề một cách tốt nhất, phục vụ cho nghề nghiệp hoạt động của mình. Nững vấn đề mình hiểu rõ nhưng bạn khác chưa hiểu thì chỉ bảo cho nhau, những vấn đề mình chưa hiểu thì đưa ra bàn luận để học tập lẫn nhau. Đó là tôn chỉ của diễn đàn thamđinhgia.org. Có bạn đưa ra ý kiến này, có bạn không đồng ý đưa ra lập luận khác, mỗi lập luận chúng ta học được thêm một số điều.
 
    Điều quan trọng chúng ta cần nhận thức là ngành thẩm định giá chúng ta chỉ mới hơn chục năm phát triển, hẳn nhiên là chúng ta còn nhiều sai sót. Chúng ta còn nhiều điều phải học hỏi về kiến thức lẫn thực hành. Kiến thức người ta đã đúc kết hàng chục, hàng trăm năm rồi tất là có chứng cứ và lý lẽ của nó. Hôm nay chúng ta chưa nhận thức ra thì dần dần sẽ nhận thức ra. Bước đầu đi sâu vào chuyên môn thì lúc nào cũng có vấp váp và sai sót là   điều không tránh khỏi. Chúng ta đang cố gắng vuợt lên những sai sót đó và cũng là mong muốn của những người lập ra diễn đàn này.

    Tuy nhiên việc trao đổi trên diễn đàn và chuyện đi thi là hai chuyện hoàn toàn khác nhau. Đi thi phải làm đúng theo nội dung của tài liệu hướng dẫn thì bạn mới vượt qua được. Cho dù bạn giỏi cách mấy mà làm bài sai đáp án thì cũng mất điểm thôi, đừng để những sai sót đó xảy ra cho bạn trong kỳ thi. Chuyện chúng ta bàn trên diễn đàn sẽ còn dài nhưng đi thi thì một hai lần thôi. Phải cố gắng thực hiện đúng yêu cầu của kỳ thi các bạn ạ.! Chúc các bạn thành công.

 
Hết sức ghi nhận lời của bác.
0989088869
Back to Top
socnau86 View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 27/10/2008
Status: Offline
Points: 15
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote socnau86 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 11/12/2008 at 09:44
Cho em hỏi giửa tỷ suất vốn hóa R và tỷ suất sinh lợi nội bộ IRR có giống nhau không?
Back to Top
hoaco_may1606 View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới
Avatar

Joined: 16/11/2008
Location: HCM
Status: Offline
Points: 23
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote hoaco_may1606 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 11/12/2008 at 16:55
Bạn đọc kỹ trong bài viết này đã có đề cập tới rồi đấy hoặc bạn có thể hỏi bạn "chuong99" nhé
Back to Top
chuong99 View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực


Joined: 21/11/2008
Location: Saigon
Status: Offline
Points: 89
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote chuong99 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 11/12/2008 at 21:49
Sao bạn hoacomay1606 lại khều mình vào nữa zậy! Hai cái này nó có bà con với nhau đấy bạn socnau86. Bài này bác ngothao có giải thích ở bài mình hỏi về IRR trong phần hỏi đáp thắc mắc, bạn đọc lại phần đó đi. 

Edited by chuong99 - 11/12/2008 at 21:52
Back to Top
hoaco_may1606 View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới
Avatar

Joined: 16/11/2008
Location: HCM
Status: Offline
Points: 23
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote hoaco_may1606 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 12/12/2008 at 08:07
Mình thấy trong chủ đề này bạn  thảo luận rất nhiều và biết khá rõ về vấn đề này  nên mới chỉ cho bạn socnau86 tìm đúng người  để hỏi. Có kinh nghiệm để chia sẻ đó là 1 điều đáng tự hào mà đúng không bạn. Bạn không thích điều đó sao?
Back to Top
chuong99 View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực


Joined: 21/11/2008
Location: Saigon
Status: Offline
Points: 89
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote chuong99 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 12/12/2008 at 08:40
Cám ơn bạn đã khen! Minh cũng chỉ học lõm bỏm mà thôi. Ôn để đi thi thẻ nên biết được chút ít. Chia xẻ được cho các bạn là điều hạnh phúc, phải không bạn hoacomay!
Back to Top
hoaco_may1606 View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới
Avatar

Joined: 16/11/2008
Location: HCM
Status: Offline
Points: 23
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote hoaco_may1606 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 12/12/2008 at 08:59

Đúng vậy bạn "chuong99" à, Chia sẻ thì chúng ta sẽ học hỏi được thêm nhiều hơn nữa.

 Có duyên gặp nhau trên diễn đàn thì chúng ta cùng nhau chia sẻ, học hỏi và  góp sức cho diễn đàn ngày càng phát triển nhé
Back to Top
huong View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 03/12/2008
Status: Offline
Points: 6
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote huong Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 21/12/2008 at 11:34
Các bạn đang tranh luận về một vấn đề mà tôi cũng đang đặc biệt quan tâm.
Tôi đã mất khá nhiều thời gian để đi tìm câu trả lời cho câu hỏi tỷ lệ vốn hóa và tỷ lệ chiết khấu khác nhau chỗ nào. Thay Ngô Thao nói rất đúng, chỉ xin bổ sung thêm:
- Tỷ lệ chiết khấu (Y) chỉ thể hiện thu nhập trên vốn
- Tỷ lệ vốn hóa (R) bao gồm thu nhập trên vốn và sự thu hồi vốn
- nếu giá trị tài sản không đổi theo thời gian thì hai tỷ lệ này bằng nhau, tức là R = Y
- Nếu dự báo giá trị tài sản sẽ tăng theo thời gian thì R < Y
- Nếu dự báo giá trị tài sản sẽ giảm theo thời gian thì R > Y
Ví dụ:
* Khi nói về RM - là tỷ lệ vốn hóa của khoản vay thế chấp thì RM = i + SFF, với i là thu nhập trên vốn (còn gọi là tiền lãi mà nhà đầu tư nhận được), và SFF là hệ số quỹ trả nợ (chính là số thu hồi vốn vì khi ngân hàng cho vay họ muốn phải thu được tiền lãi cũng như phải thu hồi được cả vốn gốc đã cho vay).
* Khi nói về tỷ lệ vốn hóa của công trình là RB, theo mô hình Ring ta có RB = Y + 1/n, với Y là thu nhập trên vốn, 1/n là suất thu hồi vốn (với giả định hoàn vốn tuyến tính). Ngoài ra cũng có thể sử dụng mô hình Inwood, Hoskold.
* Khi nói về tỷ lệ vốn hóa của đất là RL thì không áp dụng suất thu hồi vốn vì đất là vĩnh
viễn.
* Rất mong được trao đổi thêm về vấn đề này.
xxxxx
Back to Top
chuong99 View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực


Joined: 21/11/2008
Location: Saigon
Status: Offline
Points: 89
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote chuong99 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 23/12/2008 at 10:02
Bạn huong cũng là chuyên gia về pp vốn hoá thu nhập đây! Rất vui được bạn huong chia xẻ thêm ý kiến về vấn đề này. Nhân đây mình cũng bổ sung thêm ý kiến của bạn hương về mô hình Inwood và mô hình Hoskold.
- Mô hình Ring dựa trên công thức Rb = Y -1/n với 1/n là tỷ lệ thu hồi vốn dựa trên mức khấu hao của công trình. Do đó, đối với công trình, tỷ lệ vốn hoá thường sd là tỷ lệ sinh lợi cộng với khấu hao.
- Mô hình Inwood cơ bản dựa trên công thức R = Y + 1/Sn, trong đó 1/Sn chính là SFF mà bạn huong đưa ra (Sinking Fund Factor). Công thức tính SFF tính theo bảng 6 trong bàng tài chính Parry với công thức 1/Sn = i / ((1+i)^n-1). Mô hình Inwood tính thu nhập và thu hồi vốn đều theo cùng một tỷ suất sinh lợi (Y)
- Mô hình Hoskold cũng dựa trên công thức R = Y + 1/Sn nhưng trong mô hình này 1/Sn không tính theo tỷ suất sinh lợi (Y) mà tính theo tỷ suất thu hồi vốn an toàn, tức là tỷ suất chiết khấu không rủi ro. 
Sau này Ellwood phát triển thành mô hình Ellwood áp dụng cho việc tính tỷ suất vốn hoá dùng trong việc đầu tư và kinh doanh bất động sản. Các mô hình trên đây vẫn có những hạn chế trong việc áp dụng thực tế. Đến nay, công thức cơ bản cho mối liên quan giữa tỷ suất vốn hoá và tỷ suất chiết khấu (hay tỷ suất sinh lợi) vẵn là:
               R = Y - Da = Y - [(Vn - Vo)/Vo]a
Trong đó: D (delta) là mức thay đổi của giá trị tài sản [(Vn - Vo)/Vo]
                a: là hệ số thu hồi vốn (1/Sn)
Như bạn hương đã nêu trên, các trường hợp xảy ra đối với việc thu hồi vốn là:
 - Khi giá trị tài sản không thay đổi theo thời gian thì Vn = Vo, suy ra D= 0 => R=Y
 - Khi giá trị tài sản tăng vào cuối kỳ thì Vn > Vo, suy ra D>0 => R < Y
 - Khi giá trị tài sản giảm vào cuối kỳ thì Việt nam < Vo, suy ra D<0 => R > Y.
 
 


Edited by chuong99 - 23/12/2008 at 10:06
Back to Top
huong View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 03/12/2008
Status: Offline
Points: 6
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote huong Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 23/12/2008 at 10:34
Tiếng Việt mình phức tạp quá! Tài liệu chuẩn mực về TDG đến nay vẫn chưa có nên thật khổ cho những người nghiên cứu (hay thực hành về lĩnh vực này).
Tôi cho rằng từ capitalization rate dịch sang tiếng Việt là tỷ lệ vốn hóa là dễ hiểu nhất, néu không thì dịch là tỷ suất vốn hóa cũng có thể chấp nhận. Chứ lãi suất vón hóa là gi thì tôi chẳng hiểu.
Các tài liệu hiện có về TDG vẫn chưa có sự thống nhất về từ ngữ gây khó khăn cho người đọc.
các bạn nhớ phân biệt:
- Tỷ lệ chiết khấu (Y) (là thu nhập trên vốn), được tính bằng cách lấy lãi suất phi rủi ro + phụ phí rủi ro
- Tỷ lệ vốn hóa (R) ngoài thu nhập trên vốn còn tính đến suất hoàn vốn nữa. Để tính tỷ lệ vốn hóa bạn hãy xác định Y trước, sau đó xác định suất hoàn vốn tùy theo mô hình bạn chọn. Nếu là mô hình Ring bạn chỉ cần lấy 1:n (với n là tuổi đời kinh tế của tài sản)., tức là R = Y + 1/n. Sau đó bạn xác định thu nhập của năm đầu tien do tài sản đem lại (I). Ta co V = I/R. Nhớ rằng theo mo hình Ring thì dòng tiền sẽ giảm dần nên chỉ cần quan tâm đến thu nhập của năm đầu tiên mà thôi.
Nếu bạn dùng mo hình Inwood thì R = Y + SFF. Để tính R bạn hãy tìm Y, sau đó tính SFF căn cứ vào cột thứ 3 trong bảng 6 chức năng của dòng tiền. Có I, có R sẽ tính được V.
xxxxx
Back to Top
ngothao View Drop Down
Admin Group
Admin Group


Joined: 30/10/2008
Location: 746 DBP HCMC
Status: Offline
Points: 149
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote ngothao Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 23/12/2008 at 16:46

Ôi! tìm đâu ra được 2 bạn như bạn huong và bạn chuong99. Hạnh phúc quá!

Back to Top
thaodng View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 25/07/2008
Status: Offline
Points: 20
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote thaodng Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 15/06/2009 at 07:59
To Ngô Thảo
 
Chào bác, thu nhập ròng trong thẩm định giá là ko tính phần thuế (cho dù thuế DN hay thuế tài sản) nhưng sao khi đọc tiêu chuẩn số 9 - Phương pháp thu nhập, trong phụ lục 02 phần ví dụ về phương pháp dòng tiền chiết khấu, thì thu nhập ròng có trừ thuế???? Đọc đến đây mình không thể hiểu ra vần đề được??? Mong bác và mọi người giải thích dùm mình với????
Back to Top
 Post Reply Post Reply Page  12>
  Share Topic   

Forum Jump Forum Permissions View Drop Down



This page was generated in 0.172 seconds.
Công ty CP Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam
Địa chỉ: P.108A & P.304 Tòa nhà Building, số 23 Láng Hạ, phường Thành Công, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội.
Tel: 04.66755933 - 04.35190259 - 04.85875295 Fax: 04.35190018
Website: www.tdg.com.vn; www.dinhgia.com.vn; www.appraisal.com.vn