New Posts New Posts RSS Feed - Hỏi về thu nhập ròng
  FAQ FAQ  Forum Search   Events   Register Register  Login Login

Hỏi về thu nhập ròng

 Post Reply Post Reply Page  <12
Author
comtiu View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới
Avatar

Joined: 29/07/2009
Location: Hà nội
Status: Offline
Points: 4
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote comtiu Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 29/07/2009 at 08:56
em chào bác Thanhhai, e có một thắc mắc nhờ bác trả lời giùm nha
Một BĐS (bao gồm cả nhà và đất) tạo ra thu nhập ròng trung bình hàng năm là 200. theo tính toán giá trị của công trình trên đất là 1000. hãy xác định giá trị BĐS. biết tỉ lệ vốn hóa là 12%, vòng đời kinh tế của công trình xây dựng là 50 năm.
e ko biết xử lý ntn bác giúp e với
Phấn đấu vì một tương lai mua đồ không cần nhìn giá
Back to Top
thanhhai View Drop Down
Admin Group
Admin Group
Avatar

Joined: 02/07/2008
Location: Hà Nội
Status: Offline
Points: 2212
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote thanhhai Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 29/07/2009 at 10:40
Originally posted by comtiu comtiu wrote:

em chào bác Thanhhai, e có một thắc mắc nhờ bác trả lời giùm nha
Một BĐS (bao gồm cả nhà và đất) tạo ra thu nhập ròng trung bình hàng năm là 200. theo tính toán giá trị của công trình trên đất là 1000. hãy xác định giá trị BĐS. biết tỉ lệ vốn hóa là 12%, vòng đời kinh tế của công trình xây dựng là 50 năm.
e ko biết xử lý ntn bác giúp e với


To comtiu: Đây là bài toán thu nhập. Cho mình hỏi thêm một chút nữa nhé.

- Vì đầu bài cho biết tỷ lệ vốn hóa: Tỷ lệ vốn hoá chỉ áp dụng cho lô đất có thời hạn sử dụng vĩnh viễn. Mà ở đây, bạn lại cho thời hạn sử dụng là 50 năm. Vậy  nên  mâu thuẩn => không giải được.
- Nếu là tỷ lệ chiết khấu: Thì bạn sử dụng kỹ thuật dòng tiền chiết khấu, là ok ngay ấy mà.

Bạn cần làm rõ thêm vấn đề này nhé.


Nguyễn Thanh Hải
0988.737.838
Công ty CP Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam
Tầng 7, Toà nhà DC Building, Số 144 Đội Cấn, P.Đội Cấn, Q.Ba Đình, Hà Nội
Tel: 04.85875295
Website: http://tdg.com.vn
Back to Top
comtiu View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới
Avatar

Joined: 29/07/2009
Location: Hà nội
Status: Offline
Points: 4
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote comtiu Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 29/07/2009 at 14:21
Originally posted by thanhhai thanhhai wrote:


Originally posted by comtiu comtiu wrote:

em chào bác Thanhhai, e có một thắc mắc nhờ bác trả lời giùm nha
Một BĐS (bao gồm cả nhà và đất) tạo ra thu nhập ròng trung bình hàng năm là 200. theo tính toán giá trị của công trình trên đất là 1000. hãy xác định giá trị BĐS. biết tỉ lệ vốn hóa là 12%, vòng đời kinh tế của công trình xây dựng là 50 năm.
e ko biết xử lý ntn bác giúp e với
To comtiu: Đây là bài toán thu nhập. Cho mình hỏi thêm một chút nữa nhé. - Vì đầu bài cho biết tỷ lệ vốn hóa: Tỷ lệ vốn hoá chỉ áp dụng cho lô đất có thời hạn sử dụng vĩnh viễn. Mà ở đây, bạn lại cho thời hạn sử dụng là 50 năm. Vậy  nên  mâu thuẩn => không giải được.- Nếu là tỷ lệ chiết khấu: Thì bạn sử dụng kỹ thuật dòng tiền chiết khấu, là ok ngay ấy mà.Bạn cần làm rõ thêm vấn đề này nhé.

bác xem lại giùm e với ạ, 50 năm là vòng đời kinh tế của công trình xây dựng
Phấn đấu vì một tương lai mua đồ không cần nhìn giá
Back to Top
thanhhai View Drop Down
Admin Group
Admin Group
Avatar

Joined: 02/07/2008
Location: Hà Nội
Status: Offline
Points: 2212
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote thanhhai Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 29/07/2009 at 14:32
Originally posted by comtiu comtiu wrote:

em chào bác Thanhhai, e có một thắc mắc nhờ bác trả lời giùm nha
Một BĐS (bao gồm cả nhà và đất) tạo ra thu nhập ròng trung bình hàng năm là 200. theo tính toán giá trị của công trình trên đất là 1000. hãy xác định giá trị BĐS. biết tỉ lệ vốn hóa là 12%, vòng đời kinh tế của công trình xây dựng là 50 năm.
e ko biết xử lý ntn bác giúp e với
 
Đối với phương pháp thu nhập. Mình cần phải quan tâm đến thời hạn của đất.
Nếu theo như lô đất này có pháp lý là thời gian sử dụng lâu dài  thì việctính toán quá đơn giản chỉ bằng một phép chia.
GTBĐS = V/I = 200/12% ~ 1666,67 (Giá trị của đất và công trình xây dựng trên đất).
Nguyễn Thanh Hải
0988.737.838
Công ty CP Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam
Tầng 7, Toà nhà DC Building, Số 144 Đội Cấn, P.Đội Cấn, Q.Ba Đình, Hà Nội
Tel: 04.85875295
Website: http://tdg.com.vn
Back to Top
ngothao View Drop Down
Admin Group
Admin Group


Joined: 30/10/2008
Location: 746 DBP HCMC
Status: Offline
Points: 154
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote ngothao Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 30/07/2009 at 12:57
Originally posted by comtiu comtiu wrote:

em chào bác Thanhhai, e có một thắc mắc nhờ bác trả lời giùm nha
Một BĐS (bao gồm cả nhà và đất) tạo ra thu nhập ròng trung bình hàng năm là 200. theo tính toán giá trị của công trình trên đất là 1000. hãy xác định giá trị BĐS. biết tỉ lệ vốn hóa là 12%, vòng đời kinh tế của công trình xây dựng là 50 năm.
e ko biết xử lý ntn bác giúp e với
 
Bạn comtiu xem lại là tỷ suất vốn hoá toàn bộ (Ro) hay tỷ suất vốn hoá của đất (RL). Theo mình nghĩ khi đã cho vòng đời kinh tế của công trình thì tỷ suất vốn hoá đó là tỷ suất vốn hoá của đất.
- Nếu 12% là tỷ suất vốn hoá toàn bộ (Ro)  thì giải như cách của bác thanhhai.
- Nếu 12% là tỷ suất vốn hoá của công trình (RL) thì dùng kỹ thuật vốn hoá phần dư để tính giá trị công trình.
Kỹ thuật vốn hoá phần dư như sau:
  + Tính thu nhập của công trình.
  + Lấy thu nhập toàn bộ trừ thu nhập của công trình để có thu nhập từ đất.
  + Vốn hoá thu nhập từ đất để có giá trị của đất.
  + Cộng giá trị của đất với giá trị của công trình để có giá trị bất động sản.
Cách tính:
Tỷ suất vốn hoá của công trình: thường được tình theo công thức: RB = i + d; trong đó i là lãi suất ngân hàng thương mại; d là tỷ lệ khấu hao.
Già sử lãi suất ngân hàng thương mại là 7,6%, tỷ lệ khấu hao = 1 /50 năm = 2%
   RB = 7,6% + 2% = 9,6%
- Thu nhập từ công trình:       IB = VB * RB = 1000 * 9,6   = 96
- Thu nhập còn lại từ đất:      IL = Io - IB    = 200 - 96      = 104
- Vốn hoá thu nhập từ đất:   VL = IL / RL   = 104 /12%    = 867
- Công với giá trị công trình: Vo = VB + VL = 1000 + 867 = 1.867
Như vậy giá trị bất động sản là 1.867.
Đây chỉ là cách giải tham khảo vì yếu tố tỷ suất vốn hoá công trình phải ước tính.
 
 
Back to Top
comtiu View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới
Avatar

Joined: 29/07/2009
Location: Hà nội
Status: Offline
Points: 4
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote comtiu Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 01/08/2009 at 21:25
cảm ơn bác ngothao nhiều, hôm trc e cũng đã xem lại và cũng làm theo hướng tính thu nhập riêng của đất, riêng của công trình rồi cộng lại. Nhưng e lấy luôn là 12% để tính chứ ko biết phải xác định tỷ suất vốn hóa của công trình như thế nào
Phấn đấu vì một tương lai mua đồ không cần nhìn giá
Back to Top
comtiu View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới
Avatar

Joined: 29/07/2009
Location: Hà nội
Status: Offline
Points: 4
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote comtiu Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 01/08/2009 at 21:28
nhưng hiện tại em ko học chuyên về định giá, đề bài lại ko cho thêm gì nữa, nếu dùng luôn 12% thì ko biết là có trường hợp nào chấp nhận đc ko
Phấn đấu vì một tương lai mua đồ không cần nhìn giá
Back to Top
tdv2012 View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực
Avatar

Joined: 16/11/2011
Location: HN
Status: Offline
Points: 386
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote tdv2012 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 14/05/2014 at 21:33
Originally posted by thaodng thaodng wrote:

To Ngô Thảo
 
Chào bác, thu nhập ròng trong thẩm định giá là ko tính phần thuế (cho dù thuế DN hay thuế tài sản) nhưng sao khi đọc tiêu chuẩn số 9 - Phương pháp thu nhập, trong phụ lục 02 phần ví dụ về phương pháp dòng tiền chiết khấu, thì thu nhập ròng có trừ thuế???? Đọc đến đây mình không thể hiểu ra vần đề được??? Mong bác và mọi người giải thích dùm mình với????
Ngay lý thuyết nội dung tiêu chuẩn 09 đã nói một đằng và nội dung bài tập thì làm một nẻo rồi. Đi thi TĐV thì thôi cứ theo nội dung đào tạo ngắn hạn của các "Thầy" trong cục giá là trừ thuế cho "chắc".LOLLOLLOL
Back to Top
tranthu1 View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 11/09/2013
Location: Hà nội
Status: Offline
Points: 7
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote tranthu1 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 18/05/2014 at 23:23
các anh chị cho em hỏi về bản chất của dòng tiền và thu nhập ròng với ạ,
Back to Top
 Post Reply Post Reply Page  <12
  Share Topic   

Forum Jump Forum Permissions View Drop Down



This page was generated in 0.649 seconds.
Công ty CP Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam
Địa chỉ: P.108A & P.304 Tòa nhà Building, số 23 Láng Hạ, phường Thành Công, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội.
Tel: 04.66755933 - 04.35190259 - 04.85875295 Fax: 04.35190018
Website: www.tdg.com.vn; www.dinhgia.com.vn; www.appraisal.com.vn